De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft op 13 april 2026 een belangrijk rapport gepubliceerd over de financierbaarheid van funderingsherstel. De conclusie is helder: een groot deel van de woningeigenaren kan funderingsherstel niet betalen of financieren.
Dit onderzoek is gebaseerd op data uit FunderMaps – de landelijke database voor funderingsrisico's. Daarmee wordt voor het eerst op grote schaal inzicht gegeven op het niveau van de individuele woningeigenaar.
De AFM-cijfers in één oogopslag
500.000
Woningeigenaren met een kwetsbare fundering
120.000
Moeten daadwerkelijk herstellen
€ 11 mrd
Totale herstelopgave
€ 92.000
Gemiddelde herstelkosten per woning
Je kan niet onder de grond kijken
Funderingsproblemen zijn onzichtbaar, maar hebben grote impact. Drie dingen maken dat extra zwaar:
Funderingsrisico's onder controle: inzicht op pandniveau
Het AFM-onderzoek is gebaseerd op FunderMaps-data. Binnen deze database wordt voor vrijwel ieder pand in Nederland een risicoprofiel bepaald op basis van:
- funderingstype
- bodem en ondergrond
- grondwaterstanden
- pandzakking (InSAR)
- archief- en onderzoeksdata
Dit resulteert in een A–E risicoclassificatie, inclusief inschatting van herstelkosten. Deze data wordt inmiddels breed toegepast: in taxaties (NWWI / NRVT), bij makelaars (Brainbay / Kolibri) en in beleidsvorming — zoals dit AFM-onderzoek zelf.
Verkennend onderzoek als praktische tussenstap
De AFM benadrukt dat tijdig signaleren cruciaal is. In de praktijk betekent dit: eerst een indicatie uit de data, daarna duiding op locatie. Dat is precies de volgorde van de landelijke onderzoeksstappen:
- Stap 1
Funderingsrisico-inschatting
voorheen Funderingsrisicorapport
Bureau-inschatting van het funderingsrisico op pandniveau, op basis van de Nationale Funderings Database — zonder bezoek op locatie.
Beoordeling: Klasse A t/m E
- Stap 2
Verkennend funderingsonderzoek
voorheen QuickScan / Fase 0-onderzoek
Beperkt onderzoek op locatie door een erkend bureau: metingen aan het pand die het risico bevestigen of ontkrachten.
Beoordeling: laag / midden / hoog
- Stap 3
Uitgebreid funderingsonderzoek
voorheen Fase 1- en 2-onderzoek
Volledig veldonderzoek — lintvoeg, lood, scheur, vloerveld, ondergrond en archief; waar nodig inspectieput en paalinspectie.
Beoordeling: voldoende tot slecht
Het verkennend funderingsonderzoek sluit hier naadloos op aan: een snelle, gestandaardiseerde beoordeling conform de KCAF-richtlijn, met direct handelingsperspectief.
Uitvraag en uitvoering: efficiënt én schaalbaar
Funderingsproblematiek is zelden individueel. Vaak gaat het om bouwblokken, VvE's of hele gebieden. Daarom is een schaalbare aanpak nodig: uniforme data, gestandaardiseerde methodiek en centrale registratie.
Via het FunderMaps-platform worden onderzoeken:
- uitgevoerd
- geregistreerd
- teruggeleverd aan de database
Gezond beheer óók zonder verkoop
Een belangrijk punt uit het AFM-rapport: funderingsrisico's komen nu vaak te laat in beeld. De AFM stelt dat risico's eerder zichtbaar moeten zijn — in de oriëntatiefase, bij aankoop, en bij taxatie en financiering.
Steeds meer partijen gebruiken FunderMaps-data daarom voor portefeuillebeheer, risico-inschatting en onderhoudsplanning.
Verkoop? Verantwoord en juridisch waterdicht
De AFM benoemt expliciet dat betere informatievoorziening nodig is in de keten — bij makelaars, taxateurs en financiers. Het doel: risico's tijdig zichtbaar, betere prijsvorming, en minder financiële schade achteraf.
Een nationale database in ontwikkeling
Wat dit rapport ook bevestigt: Nederland beweegt richting één centrale bron voor funderingsinformatie. De FunderMaps-database groeit continu doordat steeds meer partijen de data gebruiken, onderzoeken worden toegevoegd en resultaten worden teruggekoppeld.
Het echte probleem: financiering
De kern van het AFM-rapport is niet de omvang van de opgave, maar de vraag wie hem kan dragen:
De herstelopgave en het deel dat niet rondkomt, in miljarden euro
Achter die bedragen zitten mensen: 75.000+ eigenaren kunnen herstel niet zelf betalen, en 25.000 eigenaren kunnen het ook niet verantwoord lenen. Voor die groep geldt een klem met twee uitgangen die allebei dichtzitten: blijven wonen laat het risico oplopen, verkopen geeft kans op restschuld.
Vier noodzakelijke stappen volgens de AFM
De AFM roept de sector op tot actie:
- Betere en toegankelijke funderingsinformatie
- Verplichte en gestandaardiseerde risicodata in koop- en taxatieproces
- Verbeteren van financieringsmogelijkheden
- Aanvullende maatregelen (subsidies, fondsen, nieuwe financieringsvormen)
Daarnaast gaat de AFM actief met stakeholders in gesprek om tot oplossingen te komen.
Conclusie
De boodschap is scherp: het probleem is groot, de kosten zijn hoog, een aanzienlijk deel kan het niet betalen — en zelfs niet financieren. Dit is geen individueel probleem meer.