Voor het aan- en verkoopproces

Funderingsrisico’s bij aankoop, verkoop en taxatie

De volledige uitleg van het funderingsrisico-onderzoek volgens de KCAF-werkwijze, zoals toegepast binnen het NHG- en NRVT-kader: van funderingsrisico-inschatting via verkennend funderingsonderzoek naar uitgebreid funderingsonderzoek. Inclusief beslismomenten van de taxateur, de aanleverplicht voor erkende bureaus en de betrokken partijen — voor makelaars, taxateurs, kopers, verkopers en financiers.

Elke D- of E-klasse leidt tot een verkennend funderingsonderzoek — ongeacht de betrouwbaarheid. De enige route eromheen is een terugmelding met bewijsmateriaal of eigen onderbouwing, waarna de risico-inschatting wordt heroverwogen.

Bekijk het 3-stappenplan Wat is een verkennend funderingsonderzoek?Marktplaats verkennend onderzoek

Ik ben huiseigenaar Ik ben professional

Definitie

Wat is een funderingsrisico?

Een funderingsrisico is een risico-inschatting op basis van openbare publieke data, aangevuld met pandspecifieke onderzoeken en meetgegevens die het risico dat in de omgeving speelt voor een individueel pand kunnen bevestigen of uitsluiten.

Daarom bestaat elke uitkomst uit twee delen: de risicoklasse (A–E) én de betrouwbaarheid daarvan (model, afgeleid of vastgesteld). Hoe meer pandspecifiek onderzoek beschikbaar is, hoe verder de inschatting opschuift van modelmatig naar vastgesteld.

Wie krijgt wat

Makelaar en taxateur zien niet hetzelfde

Makelaar

A–E-klasse inclusief betrouwbaarheid

Beschikbaar in de software van de eigen vereniging. Van de makelaar wordt verwacht dat hij hierop acteert en het funderingsrisico met de klant bespreekt — bij aankoop én bij verkoop.

Taxateur

De volledige funderingsrisico-inschatting

Daardoor bevat een taxatiedossier óf een laag of midden risico, óf een hoog risico met het bijbehorende verkennend of uitgebreid funderingsonderzoek erbij geleverd. Een hoog risico zonder onderzoek komt in het taxatiedossier niet voor.

Het 3-stappenplan volgens KCAF

Van funderingsrisico-inschatting naar verkennend naar uitgebreid funderingsonderzoek

KCAF beschrijft een opklimmende werkwijze: u start met een (kosteloze) funderingsrisico-inschatting, gaat bij een D- of E-klasse altijd door naar een verkennend funderingsonderzoek, en schaalt alleen op naar een uitgebreid funderingsonderzoek als het verkennend onderzoek dat noodzakelijk maakt. Hieronder de drie stappen, met beslismomenten ertussen.

Stap1

Funderingsrisico-inschatting

risicoklasse A–E met betrouwbaarheid

Risicoprofiel op basis van de landelijke FunderMaps-database (archieftekeningen, eerdere onderzoeken, bodemdata, zakkingsmetingen).

Kosten: Kosteloos
Doorlooptijd: Direct

Output(Risicoindicatie)

Incl. betrouwbaarheid van het risicoprofiel

ModelAfgeleidVastgesteld

Methoden

Koppeling FunderMaps-data per adres
Funderingstype (indien beschikbaar uit archiefonderzoek), bodemopbouw en grondwaterstand
Zakkingssnelheid en historie over laatste 10 jaar

Vervolgactie

Bij een - of -risico: altijd door naar Stap 2, ongeacht of de betrouwbaarheid Model, Afgeleid of Vastgesteld is. Bij A, B of C geen vervolgstap.

De betrouwbaarheid bepaalt niet óf u doorgaat, maar welk bewijsmateriaal telt als u een heroverweging aanvraagt.

Beschikbaar bij

in het NRVT/NWWI-taxatierapport
bij NVM/VastgoedNED-makelaars
bij erkende onderzoeksbureaus

Stap2

Verkennend funderingsonderzoek

onderzoek op locatie, niet-destructief

Aanvullend, indicatief funderingsonderzoek door een erkend bureau volgens het Addendum QuickScan van de KCAF-richtlijn.

Kosten (indicatief): €350 – €650
Doorlooptijd: Enkele dagen

Output(Risico funderingsproblematiek)

Laag risicoMidden risicoHoog risico

Methoden(in aanvulling op stap 1)

Archiefonderzoek (optioneel)
Visuele inspectie
Lintvoegmetingen
Loodmeting
Pandzakkingssnelheid

Vervolgactie

Laag geen vervolg · Midden monitoring / maatwerk uit het verkennend onderzoek · Hoog door naar Stap 3 (uitgebreid funderingsonderzoek).

Uit te laten voeren bij

erkende bureaus voor verkennend onderzoek.

Direct verkennend onderzoek aanvragen

Stap3

Uitgebreid funderingsonderzoek

veldonderzoek · Fase 1 & Fase 2

Diepgaand onderzoek (Fase 1 en/of 2) met paalinspectie en laboratoriumanalyse om de staat en handhavingstermijn vast te stellen.

Kosten (indicatief): €7.000 – €9.000
Doorlooptijd: 1 tot 2 maanden

Output(Handhavingstermijn)

> 25 jaarVoldoende

≤ 25 jaarRedelijk

≤ 15 jaarMatig

≤ 5 jaarOnvoldoende

DirectSlecht

Methoden(in aanvulling op stap 2)

Fase 1: Bovengrondonderzoek en omgevingsfactoren

Archiefonderzoek (verplicht)
Vloerveldwaterpassing
Inpandige opname

Fase 2: + Inspectieputten na uitvoeren fase 1

Inspectiegaten en blootlegging fundering
Houtanalyse in laboratorium
Bepaling handhavingstermijn en hersteladvies

Uit te laten voeren bij

erkende Funderingsonderzoeksbureaus.

Direct Fase 1 aanvragen Direct Fase 2 aanvragenAanvraag bij erkende bureaus in jouw regio.

Stap 1, 2 en 3 in samenhang

Wat een verkennend of uitgebreid funderingsonderzoek met het funderingsrisicorapport doet

Het funderingsrisicorapport (FRR) bepaalt óf een verkennend funderingsonderzoek noodzakelijk is. Ligt er eenmaal onderzoek, dan is dát leidend: het certificaat ligt op het FRR, en het FRR wordt op basis van de uitkomst bijgesteld. Dat geldt voor het verkennend funderingsonderzoek (stap 2) én, op dezelfde manier, voor het uitgebreide funderingsonderzoek Fase 1 en/of 2 (stap 3).

Stap 1

Het FRR bepaalt de noodzaak

Het funderingsrisicorapport bepaalt óf een verkennend funderingsonderzoek nodig is. Klopt die uitkomst volgens de professional niet, dan wordt daar niet zelfstandig van afgeweken: die afweging kan onderbouwd in heroverweging worden genomen.

Stap 2 en 3 · leidend

Het certificaat ligt op het FRR

Is er een verkennend of uitgebreid funderingsonderzoek uitgevoerd, dan is dat rapport leidend. Het certificaat ligt op het FRR: het funderingsrisicorapport verdwijnt niet, maar wordt op basis van de uitkomst bijgesteld.

Verplicht

Terug naar FunderMaps — één waarheid

Elk verkennend en uitgebreid funderingsonderzoek moet verplicht worden teruggeleverd aan FunderMaps, volgens de afspraken met NHG, NRVT, NWWI en NVM. Daardoor kijken koper, verkoper, taxateur en financier naar dezelfde uitkomst: één waarheid.

Zo stelt de uitkomst het FRR bij

Verkennend funderingsonderzoek (stap 2)3 jaar geldig

Laag risicoGeen vervolgstap.
Midden risicoMonitoring of maatwerk uit het verkennend onderzoek.
Hoog risicoDoor naar stap 3 (uitgebreid funderingsonderzoek).

Uitgebreid funderingsonderzoek (stap 3 · Fase 1 en/of 2)5 jaar geldig

VoldoendeHandhavingstermijn: > 25 jaar
RedelijkHandhavingstermijn: ≤ 25 jaar
MatigHandhavingstermijn: ≤ 15 jaar
OnvoldoendeHandhavingstermijn: ≤ 5 jaar
SlechtHandhavingstermijn: Direct

Geen blijvende aanpassing

De metingen uit het onderzoek blijven meegenomen, maar de bijstelling is niet voor altijd. Een verkennend funderingsonderzoek heeft een vervaltermijn van 3 jaar, een uitgebreid funderingsonderzoek een vervaltermijn van 5 jaar. Daarna kan de risicoaanduiding weer wijzigen.

Een verkennend funderingsonderzoek is een belangrijk meetpunt op locatie, en tegelijk een momentopname in de tijd: er wordt niet gegraven en de fundering zelf wordt niet onderzocht. Daarvoor is een uitgebreid funderingsonderzoek (stap 3) nodig.

Wat betekenen de risicoklassen A t/m E?

De funderingsrisico-inschatting (stap 1) wordt weergegeven in vijf klassen (A t/m E). Deze classificatie geeft een inschatting van het risico op funderingsproblemen op basis van beschikbare data, modelanalyses en, waar aanwezig, onderzoeksgegevens.

Klasse A

Geen risico

Er zijn geen aanwijzingen voor funderingsproblemen. De fundering wordt als stabiel beschouwd op basis van beschikbare gegevens.

Klasse B

Licht risico

Er zijn beperkte aandachtspunten, maar geen directe aanwijzingen voor schade of problemen.

Klasse C

Verhoogd risico of onzekerheid

Er zijn signalen of omstandigheden die kunnen wijzen op een verhoogd risico, of er is onvoldoende zekerheid in de beschikbare data. Nader inzicht kan wenselijk zijn.

Klasse D

Hoog risico

Er zijn duidelijke aanwijzingen dat funderingsproblemen kunnen spelen. Hier volgt een verkennend funderingsonderzoek, ongeacht de betrouwbaarheid van de inschatting.

Klasse E

Vastgesteld probleem

Er is sprake van een aangetoond funderingsprobleem, bijvoorbeeld op basis van uitgevoerd funderingsonderzoek of bekende schade. Ook hier volgt een verkennend funderingsonderzoek.

Betrouwbaarheid van de gegevens

Niet voor elk pand zijn gegevens beschikbaar over funderingstype en -kwaliteit. Momenteel bevat FunderMaps (berekening Q1 2025) voor circa 35% van de panden met bouwjaar voor 1970 vastgestelde funderingsdata. Op basis van beschikbare bronnen worden drie betrouwbaarheidsniveaus onderscheiden:

Vastgesteld

Gegevens die direct op adresniveau zijn verzameld, bijvoorbeeld via inspecties, herstelrapportages of aangeleverde documentatie.

Afgeleid

Gegevens die gelden binnen een bouweenheid met vergelijkbare bebouwing. Vastgestelde informatie van een pand werkt dan door naar de aangrenzende panden.

Indicatief

Modelberekeningen voor panden zonder directe data, gebaseerd op bodemopbouw, grondwaterstanden en in delen van Nederland satellietmetingen.

Heroverweging aanvragen via de terugmelding

Bij D of E staat het verkennend funderingsonderzoek vast. De taxateur of makelaar wijkt daar niet zelf van af, maar kan wél een heroverweging aanvragen: dien bewijsmateriaal of een eigen onderbouwing in via het terugmeldformulier. Blijkt daaruit dat het pand in A, B of C thuishoort, dan vervalt het verkennend onderzoek. Dezelfde route werkt ook omhoog, bijvoorbeeld bij waargenomen schade die het profiel tegenspreekt.

Welk bewijsmateriaal gewicht heeft, hangt af van de betrouwbaarheid waartegen u het inbrengt: tegen een vastgestelde of afgeleide inschatting zijn harde stukken nodig, tegen een modelmatige inschatting tellen eigen waarneming en gebiedskennis mee.

Terugmelden doet u hier

Eén formulier voor makelaars, taxateurs, bouwkundigen en pandeigenaren. Er is een aparte app voor makelaars in ontwikkeling waarmee een terugmelding direct op locatie kan worden gedaan.

Naar het terugmeldformulier

VastgesteldofAfgeleid

Bewijsmateriaal op grond van bestaande kwalitatieve informatie

Aan te leveren door taxateur of makelaar:

Historisch (fundering)onderzoek
Verkennend funderingsonderzoek
Bouwkundige rapportage met beoordeling van de fundering
Archiefonderzoek dat de uitgangspunten tegenspreekt
Ervaring van de taxateur met de directe omgeving
Pand is reeds hersteld — meld dit bij het Nationaal Herstel Register via het NHR-formulier.

Model

Bewijsmateriaal op grond van eigen waarneming en deskundigheid

Aan te leveren door taxateur of makelaar:

Eigen waarneming op locatie: scheuren (wel/geen), scheefstand, klemmende ramen en deuren
Eigen ervaring/deskundigheid van makelaar of taxateur in de omgeving
Geef waarnemingen door via het terugmeldformulier.

Let op: hetzelfde bewijsmateriaal geldt ook voor het verhogen van het risico (bijvoorbeeld bij waargenomen schade die het modelmatige profiel tegenspreekt).

Uitzondering

Geen gegevens beschikbaar binnen de funderingsrisico-inschatting

In een zeer beperkt aantal gevallen zijn onvoldoende brongegevens beschikbaar om een modelmatige funderingsrisico-inschatting op te stellen. Het systeem kan dan geen risico-indicatie genereren vanuit de landelijke FunderMaps-database.

Dat betekent niet automatisch dat sprake is van een verhoogd funderingsrisico of dat financiering onmogelijk wordt. Binnen het NHG/NRVT-proces blijft het aan de taxateur om op basis van professionele beoordeling, lokale kennis en zichtbare signalen een afweging te maken.

Daarbij kan onder andere worden gekeken naar:

archieftekeningen of bekende funderingsgegevens;
gemeentelijke informatie of lokaal bekende funderingsproblematiek;
zichtbare scheefstand, vervormingen of scheurvorming;
eerdere onderzoeken of herstelhistorie.

Wanneer geen aanwijzingen aanwezig zijn voor funderingsproblematiek, kan de taxateur dit onderbouwd meenemen in het taxatierapport.

Bij twijfel of zichtbare afwijkingen ligt een aanvullend verkennend funderingsonderzoek voor de hand. Hiermee wordt het funderingsrisico op locatie nader beoordeeld conform de KCAF-richtlijn.

NHG- en NRVT-proces · vereenvoudigde weergave

Rangorde van rapporten, beslismomenten en NHG-uitgangspunten

Het stappenplan hierboven sluit aan op het officiële proces zoals besproken binnen NHG, NRVT en KCAF. Hieronder maken we drie zaken expliciet zichtbaar: de rangorde tussen rapporten, de momenten waarop de taxateur beoordeelt, en de NHG-uitgangspunten die de financiële consequenties bepalen.

Rangorde van rapporten

Welk rapport gaat boven welk eerder rapport

Een verkennend funderingsonderzoek is leidend boven de funderingsrisico-inschatting: het certificaat ligt op die inschatting, die op basis van de uitkomst wordt bijgesteld. Een uitgebreid funderingsonderzoek vervangt alle eerdere rapporten op het adres. Hieronder de hiërarchie.

1
Taxatierapport + funderingsrisico-inschatting
Vertrekpunt voor elk dossier. De funderingsrisico-inschatting is modelmatig (A–E) en kosteloos beschikbaar in NRVT/NWWI-rapportages.
Basis
2
Verkennend funderingsonderzoek
Indien nodig op basis van de funderingsrisico-inschatting. Het verkennend funderingsonderzoek is daarna leidend: het certificaat ligt op de inschatting, die op basis van de uitkomst wordt bijgesteld. Die bijstelling geldt 3 jaar.
Leidend · stelt de inschatting bij
3
Uitgebreid funderingsonderzoek
Alleen wanneer herstel noodzakelijk wordt geacht. Vervangt alle eerdere rapporten op het adres.
Vervangt eerdere rapporten

Belangrijk: een D- of E-klasse leidt altijd tot een verkennend funderingsonderzoek, maar niet automatisch tot destructief onderzoek. Een uitgebreid funderingsonderzoek volgt alleen wanneer het verkennend onderzoek op hoog risico uitkomt — en dan eerst Fase 1; pas wanneer het risico daarna HOOG blijft, komt Fase 2 in beeld.

Beslismomenten van de taxateur

Het proces is geen automaat — de professional beoordeelt

De klasse bepaalt óf er een verkennend funderingsonderzoek komt — dat is geen afweging van de taxateur. Wat de taxateur wél beoordeelt: of er al bruikbaar onderzoek ligt, of dat onderzoek geldig is, en of er bewijsmateriaal is voor een heroverweging.

Is de klasse D of E?

JaVerkennend funderingsonderzoek — ongeacht de betrouwbaarheid

NeeVermelden in dossier, geen vervolgstap

Ligt er al bruikbaar onderzoek op dit adres?

JaGebruik bestaande gegevens — geen nieuw onderzoek nodig

NeeVerkennend funderingsonderzoek door erkend bureau

Is dat onderzoek uitgevoerd door een erkend bureau én aangeleverd aan FunderMaps?

JaGeldig — het onderzoek telt mee in het dossier

NeeTelt niet mee; het pand kan niet worden gevalideerd

Is er bewijsmateriaal voor een heroverweging?

JaTerugmelding indienen — uitkomst bepaalt het vervolg

NeeVerkennend funderingsonderzoek aanvragen

Concept

Gebaseerd op de conceptteksten ‘Voorwaarden en Normen 2027’ (thema funderingsrisico’s). De hoog-risicoroute is daarin concreet uitgewerkt, maar de teksten zijn nog niet definitief vastgesteld.

NHG-uitgangspunten

Wat gebeurt er wanneer onderzoek wordt geweigerd of het risico hoog blijkt?

De punten in dit kader vloeien voort uit de NHG-uitgangspunten — kleur en kader maken ze visueel onderscheidend van de KCAF-werkwijze.

Stap

Aanvullend onderzoek noodzakelijk?

De taxateur stelt vast dat een aanvullend onderzoek nodig is om het funderingsrisico te kunnen beoordelen.

Uitzondering

Opdrachtgever weigert onderzoek

De koper of verkoper geeft geen toestemming voor het uitvoeren van het aanvullend onderzoek.

Gevolg

Geen financiering mogelijk

Zonder uitvoering van het noodzakelijke aanvullende onderzoek kan de financiering binnen het NHG-kader niet worden verstrekt.

Vervolgactie per risiconiveau na stap 2 (verkennend funderingsonderzoek)

ConceptConform de conceptteksten Voorwaarden en Normen 2027 — nog niet definitief vastgesteld. Over de midden-route doen de conceptteksten geen uitspraak.

Laag risico

NHG-uitgangspunt

Geen verdere actie nodig. Dossier op orde.

Geen vervolgstap · geen financieringsconsequenties

Midden risico

NHG-uitgangspunt

Geen toetsing van herstelkosten in de financieringstoets, maar monitoring wel aanbevolen. Financier of beoordelaar kan voorwaarden stellen.

Monitoring met Satelliet Data

Monitoring uiterlijk binnen 3 jaar · herhaal stap 2

Hoog risico

NHG-uitgangspunt

De indicatieve herstelkosten uit het taxatierapport moeten verplicht worden meegenomen: omgerekend naar een annuïtaire financieringslast (looptijd max. 30 jaar, AFM-toetsrente) die in mindering gaat op de maximaal toegestane financieringslast.

Eventueel door naar stap 3

De conceptteksten 2027 bevatten daarnaast onder meer eisen aan het type taxatie en enkele uitzonderingen — bijvoorbeeld wanneer de fundering direct wordt hersteld. De uitwerking daarvan volgt later dit jaar op deze pagina.

Dit schema is een vereenvoudigde weergave van het proces zoals toegepast binnen het NHG-/NRVT-kader rondom funderingsrisico’s. Het is geen officieel NHG-document. Voor de actuele NHG-voorwaarden geldt altijd de bron bij Nationale Hypotheek Garantie.

Aanleverplicht & erkenning

Een onderzoek telt alleen mee als het erkend is uitgevoerd én is aangeleverd

Een verkennend of uitgebreid funderingsonderzoek is geen los document dat een bureau bij de klant achterlaat. Het moet digitaal terug de landelijke database in — anders kan de funderingsrisico-inschatting niet worden bijgewerkt en houdt de keten geen stand. Die teruglevering is vastgelegd in de afspraken met NHG, NRVT, NWWI en NVM: zo blijft er over een adres één waarheid, waar iedereen aan tafel naar kijkt.

Verplicht

Digitaal aanleveren aan FunderMaps

Het onderzoeksbureau is verplicht elke rapportage digitaal aan te leveren aan FunderMaps — volgens de afspraken met NHG, NRVT, NWWI en NVM. Dat gaat via de FunderMaps-koppeling; erkende bureaus kunnen dat rechtstreeks regelen. Aanleveren op een andere manier — als los PDF-bestand aan de opdrachtgever — telt niet.

Zonder aanlevering

Geen bijwerking, geen doorbelasting

Wordt er niet aangeleverd, dan wordt de funderingsrisico-inschatting niet bijgewerkt en kan het onderzoek niet aan de taxateur worden geleverd of doorbelast. Het onderzoek komt bovendien niet door de validatie.

Wie mag aanleveren

Alleen KCAF- of VastgoedNED-erkende bureaus

Uitsluitend bureaus die zijn aangesloten bij de KCAF-erkenningsregeling of bij VastgoedNED mogen onderzoeken aanleveren. Die erkenning is de toegangspoort tot de database — niet een keurmerk achteraf.

Gevolg

Niet-erkend onderzoek blokkeert de financiering

Onderzoek van een bedrijf dat bij geen van beide platformen is aangesloten, wordt niet geaccepteerd. Het kan de funderingsrisico-inschatting dus niet wijzigen. Daarmee kan het pand niet worden gevalideerd — en kan er geen financiering worden verstrekt.

Voor opdrachtgevers: controleer vóór het verstrekken van de opdracht of het bureau erkend is en op FunderMaps is aangesloten. Een goedkoper onderzoek van een niet-aangesloten partij is in dit proces waardeloos — het dossier komt er niet mee vooruit.

KCAF- en VastgoedNED-erkenning

Aanvragen lopen alleen naar erkende bureaus

Het uitvoeren van een verkennend funderingsonderzoek is geen vrije markt. Alleen bureaus met een KCAF- of VastgoedNED-erkenning ontvangen aanvragen via ons aanvraagloket. Daarmee borgen we dat de uitvoerende partij voldoet aan vakinhoudelijke eisen, dat het Addendum QuickScan (definitieve versie 02-06-2026) wordt gevolgd en dat de rapportage digitaal bij FunderMaps terechtkomt.

42 erkende bureaus waar u direct terecht kunt

Allnamics Geotechnical Experts B.V.

Allround Bouw Westland

BBC Bouwmanagement B.V.

BBCI Frijwijk B.V.Bouw-Techno Keuring Nederland B.V.

Bouwkundig Adviesbureau de Braal B.V.

BouwveldconstructieBVL Bouwadvies

CASAKEURDe Funderingswinkel

DeeLing Vastgoed B.V.DEJA Bouwadviseur B.V.

ECHT Vastgoed Advies B.V.

Energielabel Krimpenerwaard B.V.Enerkorp B.V.

Fugro

Fundament Vastgoed Advies

Funderingsproblematiek.nl

Fundexa - QuickScan SpecialistGeomet B.V.

Geotec

Hightower Group B.V.Ingenieursbureau Kwant B.V.

Keurzeker

Kleijn Bouwexpertise & Advies B.V.Koops Grondmechanica B.V.

KPMS Jouw Bouwexperts BVNAP ingenieursNebest

NL Betoninspecties B.V.

PMA Real Estate B.V.

Quattro Expertise B.V.

Sandra LobbeSmeets Bouwmanagement en Advies

SOCOTEC Monitoring & SurveyingTechniek en Methode

Total Wall

Ushi Enschede B.V.

van der Horst Vastgoedzorg

Van Dijk Geotechniek en Milieu & DEJA Bouwadviseur bvWiertsema & Partners Holding B.V.

Wooninspectie Zeeland

Direct een aanvraag indienen?

Vraag aan via het landelijke loket — alleen erkende bureaus ontvangen de aanvraag.

Verkennend onderzoek aanvragen Volledige bureaulijst

Daarnaast worden ook de bouwkundigen van het VastgoedNED Gilde Bouwkundigen erkend wanneer zij werken in het kader van het Funderingsattest. Wilt u uw organisatie laten erkennen? Neem contact op met het contactformulier.

Formele richtlijnen

Onderbouwd op de KCAF-richtlijnen voor funderingsonderzoek

De drie stappen volgen de officiële richtlijnen van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Het verkennend funderingsonderzoek is vastgelegd in het Addendum, het uitgebreid funderingsonderzoek (Fase 1 en 2) in de hoofdrichtlijn. Beide documenten zijn de gedragen basis voor erkende uitvoering en rapportagestandaarden.

KCAF — Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek

Fase 0 · QuickScan

Addendum QuickScan

Definitieve versie 02-06-2026. Beschrijft de meetmethodieken, beoordeling en rapportage van een verkennend funderingsonderzoek. Verplichte basis voor erkende bureaus.

Open PDF (KCAF)

Fase 1 & 2 · Funderingsonderzoek

Richtlijn Fundering onder gebouwen

Versie 22-11-2022. De volledige richtlijn voor bovengronds (Fase 1) en volledig (Fase 2) funderingsonderzoek — methodiek, rapportage en handhavingstermijn.

Open PDF (KCAF)

Breed gedragen

Afspraken gemaakt in de sector

Deze werkwijze rond funderingsrisico bij aankoop, verkoop en taxatie sluit aan op afspraken die binnen de sector zijn gemaakt — met het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). Daarmee staat het funderingsrisico op een eenduidige manier in het taxatie- en financieringsdossier.

Het uitgangspunt

Waarom deze trapsgewijze aanpak werkt

Funderingsonderzoek heeft alleen waarde als het onafhankelijk wordt uitgevoerd, indicatief wordt gepresenteerd, en aan brondata wordt gekoppeld. De trapsgewijze KCAF-werkwijze voorkomt dat duur en destructief onderzoek wordt ingezet wanneer dat nog niet nodig is — en voorkomt tegelijk dat een indicatie als definitief oordeel wordt behandeld.

Een inschatting, geen oordeel

Een funderingsrisico is een risico-inschatting op openbare publieke data, aangevuld met pandspecifieke onderzoeken en meetgegevens. De A–E-indeling is geen label en geen vervanging van een uitgebreid funderingsonderzoek.

Uitvoering door erkende bureaus

Aanvragen lopen alleen naar bureaus met een KCAF- of VastgoedNED-erkenning. Geen koppelverkoop met advies, herstel of monitoring vanuit dezelfde partij.

Geen schijnzekerheid, wel context

Resultaten worden altijd in context geplaatst: gekoppeld aan FunderMaps-brondata (gemeenten, corporaties, ingenieursbureaus) en eerdere onderzoeken op het adres, zodat één indicatie nooit op zichzelf staat.

Transparant naar koper, verkoper en financier

De uitkomst is uitwisselbaar in het dossier, met dezelfde onderbouwing voor iedereen aan tafel. Geen interpretatieverschillen tussen partijen die dezelfde data gebruiken.

Hoe wij schijnzekerheid voorkomen

Vier waarborgen om claimrisico en “besmette” dossiers te beperken

Een onjuiste eerste beoordeling werkt door in koop, verkoop, taxatie en financiering. We hebben de keten expliciet zo ingericht dat één losse indicatie nooit op zichzelf staat en dat de uitvoerende partij geen commercieel belang heeft bij de vervolgstap.

Onafhankelijke aanvraagroute

FunderConsult faciliteert de aanvraag. Wij voeren zelf geen verkennende funderingsonderzoeken uit en hebben geen commercieel belang bij vervolgonderzoek of herstel — dat houdt de poort schoon.

Geen lead-fee of afdracht

Erkende bureaus betalen niet voor leads. Daarmee is er geen prikkel om aanvragen te concentreren bij wie het meest betaalt — capaciteit en spreiding staan voorop.

Validatie van uitgevoerde verkennende funderingsonderzoeken

Onze validatie-tool toetst een ontvangen rapport aan de KCAF-richtlijn en het Addendum QuickScan en controleert of de uitvoerder een KCAF- of VastgoedNED-erkenning heeft, zodat financiers en taxateurs de geldigheid kunnen bevestigen — onafhankelijk van wie het rapport heeft opgesteld.

Brondata, niet alleen interpretatie

FunderMaps levert de onderliggende dataset (funderingstype, bodemopbouw, zettingsgedrag, herstelhistorie). De uitkomst van een verkennend funderingsonderzoek zonder die context is incompleet — daar zit het verschil tussen een checklist invullen en bouwkundig onderbouwen.

Opleidingen

Vakbekwaamheid via PAO & KCAF — geen snelcursus

Goede verkennende en uitgebreide funderingsonderzoeken vereisen aantoonbare bouwkundige en geotechnische kennis. Wij verwijzen voor opleiding naar de gevestigde instituten die met KCAF samenwerken — niet naar eigen-merk-trajecten.

KCAF/PAO Praktijk-cursus Funderingsonderzoek

3-daagse cursus georganiseerd door PAO in samenwerking met KCAF. Bodemopbouw, visuele inspectie, lintvoeg- en loodmetingen, gebruik van FunderMaps en QuickScans, rapportage. Punten in Constructeursregister, NIVRE en NVM Wonen.

Bekijk cursus

PAOTM Aanpak Funderingsproblematiek

6-daags programma onder leiding van ir. Dick de Jong (KCAF) over funderingsproblemen bij houten paalfunderingen en stalen funderingen — oorzaken, preventie, onderzoek, monitoring en herstel.

Bekijk cursus

Materialen

Voor makelaars en taxateurs

Funderingen in het verkoopdossier

Hand-out over funderingsrisico's in het aan- en verkoopproces: de risicoklassen A t/m E en hun betrouwbaarheid, de drie onderzoeksstappen met kosten en doorlooptijd, wat u bij een D of E doet, en wat een uitgevoerd onderzoek met het funderingsrisicorapport doet.

Download de folderPDF · A4 · 9 pagina's

Let op bij Fase 2-rapporten

Non-destructief is geen Fase 2-funderingsonderzoek

Een Fase 2-funderingsonderzoek volgens de KCAF-richtlijn (Richtlijn Fundering onder gebouwen, 22-11-2022) vereist directe inspectie en bemonstering van paalkoppen en funderingsdelen, met materiaalonderzoek aan hout of beton. Rapporten die enkel op GPR, ERT, MASW of een 3D-laserscan zijn gebaseerd, voldoen niet aan de Fase 2-eisen die hypotheekverstrekkers, NRVT en erkende KCAF-bureaus hanteren. Voor taxateurs en financiers: gebruik de validatie-tool om te toetsen of een ontvangen rapport richtlijn-conform is en is uitgevoerd door een KCAF-erkend bureau.

Wat het oplevert

Voor uw rol in het aan- en verkoopproces

Per rol hieronder de aanbevolen route en de tools waarmee u zonder schijnzekerheid maar ook zonder onnodige escalatie kunt werken.

Makelaars

Wel: risico signaleren, de funderingsrisico-inschatting bespreken met koper en verkoper, transparant communiceren over de A–E-score en bij D/E een onafhankelijk bureau inschakelen via het aanvraagloket. Niet: zelf technische conclusies trekken over de fundering. De Assistent helpt vooraf bepalen of een verkennend funderingsonderzoek zinvol is.

Taxateurs

Wel: funderingsrisico expliciet meenemen in de waardering, betrouwbaarheid van de data meewegen en onderbouwen of vervolgonderzoek passend is. Niet: zelfstandig technisch funderingsonderzoek uitvoeren of een rapportcode zelf interpreteren als definitief oordeel. Maak gebruik van de KCAF/PAO-opleiding voor verdieping.

Kopers & verkopers

Een D- of E-klasse maakt een woning niet onverkoopbaar, maar er hoort wel een verkennend funderingsonderzoek bij. Vraag dat rechtstreeks aan via het landelijke loket en bewaar de uitkomst in het dossier — voor uzelf en voor opvolgende partijen.

Financiers

Geef de aanvrager een aanvraagroute mee als financieringsvoorwaarde — uitgevoerd door een bureau met KCAF- of VastgoedNED-erkenning, en valideer het ontvangen rapport via de validatie-tool.

Terugkoppeling naar de keten

Onderzoeksresultaten (verkennend en uitgebreid funderingsonderzoek) worden teruggeleverd aan de FunderMaps-database. Daarmee verrijkt elk uitgevoerd onderzoek de landelijke dataset, en kunnen opvolgende partijen voortbouwen op wat al bekend is — in plaats van hetzelfde onderzoek dubbel uit te voeren.

Educatief spel

Onder het Huis: ontdek wat er onder uw huis zit

Wat zit er eigenlijk onder een huis, en waarom zakt de ene woning wel en de andere niet? In Onder het Huis bekijkt u de bodem, leest u het onderzoeksrapport en kiest u zelf het herstel. Speels, in gewone taal en zonder account.

De scenario's zijn fictieve lescasussen. De bodemgrens in het spel is een spelregel en geen technische geschiktheidsgrens.

Speel Onder het HuisGratis, zonder account

Direct aan de slag

Vraag een verkennend funderingsonderzoek aan via het landelijke loket — ga direct naar het aanvraagformulier.

Verkennend onderzoek aanvragen