Voor het aan- en verkoopproces

Funderingsrisico’s bij aankoop, verkoop en taxatie

De volledige uitleg van het funderingsrisico-onderzoek volgens de KCAF-werkwijze, zoals toegepast binnen het NHG- en NRVT-kader: van funderingsrisico-inschatting (voorheen Funderingsrisicorapport) via verkennend funderingsonderzoek (voorheen QuickScan / Fase 0) naar uitgebreid funderingsonderzoek (veldonderzoek; voorheen Fase 1- en 2-onderzoek). Inclusief beslismomenten van de taxateur, financiële consequenties en betrokken partijen — voor makelaars, taxateurs, kopers, verkopers en financiers.

Geen schijnzekerheid, geen onnodige escalatie — gewoon de juiste stap op het juiste moment.

Bekijk het 3-stappenplan Wat is een QuickScan?QuickScan Marktplaats

Ik ben huiseigenaar Ik ben professional

Het 3-stappenplan volgens KCAF

Van funderingsrisico-inschatting naar verkennend naar uitgebreid funderingsonderzoek

KCAF beschrijft een opklimmende werkwijze: u start met een (kosteloze) funderingsrisico-inschatting, schaalt alleen op naar een verkennend funderingsonderzoek als de score daartoe aanleiding geeft, en alleen naar een uitgebreid funderingsonderzoek als het verkennend onderzoek dat noodzakelijk maakt. Hieronder de drie stappen, met beslismomenten ertussen.

Stap1

Funderingsrisico-inschatting

voorheen Funderingsrisicorapport (FRR)

Modelmatig risicoprofiel op basis van de landelijke FunderMaps-database (archieftekeningen, eerdere onderzoeken, bodemdata).

Kosten: Kosteloos
Doorlooptijd: Direct

Output(Risicoindicatie)

Incl. betrouwbaarheid van het risicoprofiel

ModelAfgeleidVastgesteld

Methoden

Koppeling FunderMaps-data per adres
Funderingstype (indien beschikbaar uit archiefonderzoek), bodemopbouw en grondwaterstand
Zakkingssnelheid en historie over laatste 10 jaar

Vervolgactie

Bij een - of -risico met betrouwbaarheid Model, Vastgesteld of Afgeleid: door naar Stap 2. Anders geen vervolg.

Beschikbaar bij

in het NRVT/NWWI-taxatierapport
bij NVM/VastgoedNED-makelaars
bij erkende onderzoeksbureaus

Stap2

Verkennend funderingsonderzoek

voorheen QuickScan / Fase 0

Aanvullend, indicatief funderingsonderzoek door een KCAF-erkend bureau volgens de QuickScan-richtlijn.

Kosten (indicatief): €350 – €650
Doorlooptijd: Enkele dagen

Output(Risico funderingsproblematiek)

Laag risicoMidden risicoHoog risico

Methoden(in aanvulling op stap 1)

Archiefonderzoek (optioneel)
Visuele inspectie
Lintvoegmetingen
Loodmeting
Pandzakkingssnelheid

Vervolgactie

Laag geen vervolg · Midden monitoring / maatwerk uit het verkennend onderzoek · Hoog door naar Stap 3 (uitgebreid funderingsonderzoek).

Uit te laten voeren bij

erkende QuickScan/Fase 0-bureaus.

Direct QuickScan aanvragen

Stap3

Uitgebreid funderingsonderzoek

veldonderzoek · voorheen Fase 1 & Fase 2

Diepgaand onderzoek (Fase 1 en/of 2) met paalinspectie en laboratoriumanalyse om de staat en handhavingstermijn vast te stellen.

Kosten (indicatief): €7.000 – €9.000
Doorlooptijd: 1 tot 2 maanden

Output(Handhavingstermijn)

≤ 25 jaarVoldoende

≤ 15 jaarRedelijk

≤ 15 jaarMatig

≤ 5 jaarOnvoldoende

DirectSlecht

Methoden(in aanvulling op stap 2)

Fase 1: Bovengrondonderzoek en omgevingsfactoren

Archiefonderzoek (verplicht)
Vloerveldwaterpassing
Inpandige opname

Fase 2: + Inspectieputten na uitvoeren fase 1

Inspectiegaten en blootlegging fundering
Houtanalyse in laboratorium
Bepaling handhavingstermijn en hersteladvies

Uit te laten voeren bij

erkende Funderingsonderzoeksbureaus.

Direct Fase 1 aanvragen Direct Fase 2 aanvragenAanvraag bij KCAF-erkende bureaus in jouw regio.

Wat betekenen de risicoklassen A t/m E?

De funderingsrisico-inschatting (stap 1) wordt weergegeven in vijf klassen (A t/m E). Deze classificatie geeft een inschatting van het risico op funderingsproblemen op basis van beschikbare data, modelanalyses en, waar aanwezig, onderzoeksgegevens.

Klasse A

Geen risico

Er zijn geen aanwijzingen voor funderingsproblemen. De fundering wordt als stabiel beschouwd op basis van beschikbare gegevens.

Klasse B

Licht risico

Er zijn beperkte aandachtspunten, maar geen directe aanwijzingen voor schade of problemen.

Klasse C

Verhoogd risico of onzekerheid

Er zijn signalen of omstandigheden die kunnen wijzen op een verhoogd risico, of er is onvoldoende zekerheid in de beschikbare data. Nader inzicht kan wenselijk zijn.

Klasse D

Hoog risico

Er zijn duidelijke aanwijzingen dat funderingsproblemen kunnen spelen. Aanvullend onderzoek, bijvoorbeeld een verkennend funderingsonderzoek (voorheen QuickScan/Fase 0), ligt hier voor de hand.

Klasse E

Vastgesteld probleem

Er is sprake van een aangetoond funderingsprobleem, bijvoorbeeld op basis van uitgevoerd funderingsonderzoek of bekende schade.

Betrouwbaarheid van de gegevens

Niet voor elk pand zijn gegevens beschikbaar over funderingstype en -kwaliteit. Momenteel bevat FunderMaps (berekening Q1 2025) voor circa 35% van de panden met bouwjaar voor 1970 vastgestelde funderingsdata. Op basis van beschikbare bronnen worden drie betrouwbaarheidsniveaus onderscheiden:

Vastgesteld

Gegevens die direct op adresniveau zijn verzameld, bijvoorbeeld via inspecties, herstelrapportages of aangeleverde documentatie.

Afgeleid

Gegevens die gelden binnen een bouweenheid met vergelijkbare bebouwing. Vastgestelde informatie van een pand werkt dan door naar de aangrenzende panden.

Indicatief

Modelberekeningen voor panden zonder directe data, gebaseerd op bodemopbouw, grondwaterstanden en in delen van Nederland satellietmetingen.

Onderbouwing & afwijken van het modelmatige risico

Bij D of E kan de taxateur of makelaar het automatische vervolg (naar Stap 2) ontkrachten door een onderbouwing toe te voegen. Welke onderbouwing volstaat, hangt af van de betrouwbaarheid van het risicoprofiel. Diezelfde onderbouwingen kunnen ook gebruikt worden om het risico juist te verhogen — dezelfde uitgangspunten gelden in beide richtingen.

FunderMaps en KCAF adviseren zelf nooit over de noodzaak van vervolgonderzoek — die afweging maakt de professional die het dossier beoordeelt, mede afhankelijk van de betrouwbaarheid van de onderliggende data.

VastgesteldofAfgeleid

Onderbouwing op grond van bestaande kwalitatieve informatie

Door taxateur of makelaar:

Historisch (fundering)onderzoek
Verkennend funderingsonderzoek
Bouwkundige rapportage met beoordeling van de fundering
Archiefonderzoek dat de uitgangspunten tegenspreekt
Ervaring van de taxateur met de directe omgeving
Pand is reeds hersteld — meld dit bij het Nationaal Herstel Register via het NHR-formulier.

Model

Onderbouwing op grond van eigen waarneming en deskundigheid

Door taxateur of makelaar:

Eigen waarneming op locatie: scheuren (wel/geen), scheefstand, klemmende ramen en deuren
Eigen ervaring/deskundigheid van makelaar of taxateur in de omgeving
Geef waarnemingen door via het terugmeldformulier.

Let op: dezelfde onderbouwingen gelden ook voor het verhogen van het risico (bijvoorbeeld bij waargenomen schade die het modelmatige profiel tegenspreekt).

Uitzondering

Geen gegevens beschikbaar binnen de funderingsrisico-inschatting

In een zeer beperkt aantal gevallen zijn onvoldoende brongegevens beschikbaar om een modelmatige funderingsrisico-inschatting op te stellen. Het systeem kan dan geen risico-indicatie genereren vanuit de landelijke FunderMaps-database.

Dat betekent niet automatisch dat sprake is van een verhoogd funderingsrisico of dat financiering onmogelijk wordt. Binnen het NHG/NRVT-proces blijft het aan de taxateur om op basis van professionele beoordeling, lokale kennis en zichtbare signalen een afweging te maken.

Daarbij kan onder andere worden gekeken naar:

archieftekeningen of bekende funderingsgegevens;
gemeentelijke informatie of lokaal bekende funderingsproblematiek;
zichtbare scheefstand, vervormingen of scheurvorming;
eerdere onderzoeken of herstelhistorie.

Wanneer geen aanwijzingen aanwezig zijn voor funderingsproblematiek, kan de taxateur dit onderbouwd meenemen in het taxatierapport.

Bij twijfel of zichtbare afwijkingen ligt een aanvullend verkennend funderingsonderzoek voor de hand. Hiermee wordt het funderingsrisico op locatie nader beoordeeld conform de KCAF-richtlijn.

NHG- en NRVT-proces · vereenvoudigde weergave

Rangorde van rapporten, beslismomenten en NHG-uitgangspunten

Het stappenplan hierboven sluit aan op het officiële proces zoals besproken binnen NHG, NRVT en KCAF. Hieronder maken we drie zaken expliciet zichtbaar: de rangorde tussen rapporten, de momenten waarop de taxateur beoordeelt, en de NHG-uitgangspunten die de financiële consequenties bepalen.

Rangorde van rapporten

Welk rapport vervangt welk eerder rapport

Een verkennend funderingsonderzoek vervangt de funderingsrisico-inschatting. Een uitgebreid funderingsonderzoek vervangt alle eerdere rapporten op het adres. Hieronder de hiërarchie.

1
Taxatierapport + funderingsrisico-inschatting
Vertrekpunt voor elk dossier. De funderingsrisico-inschatting is modelmatig (A–E) en kosteloos beschikbaar in NRVT/NWWI-rapportages.
Basis
2
Verkennend funderingsonderzoek
Indien nodig op basis van de funderingsrisico-inschatting. Een verkennend funderingsonderzoek vervangt die inschatting in het dossier.
Vervangt de risico-inschatting
3
Uitgebreid funderingsonderzoek
Alleen wanneer herstel noodzakelijk wordt geacht. Vervangt alle eerdere rapporten op het adres.
Vervangt eerdere rapporten

Belangrijk: een uitgebreid funderingsonderzoek is binnen het NHG/NRVT-proces niet automatisch verplicht. Een D- of E-indicatie leidt dus niet automatisch tot destructief onderzoek — eerst volgt Fase 1 van het uitgebreid funderingsonderzoek, en alleen wanneer het risico HOOG wordt geacht komt Fase 2 in beeld.

Beslismomenten van de taxateur

Het proces is geen automaat — de professional beoordeelt

Op vier momenten beoordeelt de taxateur het dossier. Een D- of E-indicatie leidt alleen tot aanvullend onderzoek wanneer de taxateur het risico niet gemotiveerd kan uitsluiten.

Is er evident funderingsrisico?

JaDoor naar aanvullend onderzoek

NeeVermelden in dossier, geen vervolgstap

Is bestaand onderzoek bruikbaar?

JaGebruik bestaande gegevens — geen nieuw onderzoek nodig

NeeAanvullend onderzoek door erkend bureau

Is aanvullend onderzoek noodzakelijk?

JaVerkennend funderingsonderzoek aanvragen

NeeMotivatie expliciet in taxatierapport opnemen

Kan risico gemotiveerd worden uitgesloten?

JaGeen aanvullend onderzoek vereist — motivatie in dossier

NeeAanvullend onderzoek vereist

Concept

Dit uitgangspunt is nog niet zeker — dit is een bespreekpunt.

NHG-uitgangspunten

Wat gebeurt er wanneer onderzoek wordt geweigerd of het risico hoog blijkt?

De punten in dit kader vloeien voort uit de NHG-uitgangspunten — kleur en kader maken ze visueel onderscheidend van de KCAF-werkwijze.

Stap

Aanvullend onderzoek noodzakelijk?

De taxateur stelt vast dat een aanvullend onderzoek nodig is om het funderingsrisico te kunnen beoordelen.

Uitzondering

Opdrachtgever weigert onderzoek

De koper of verkoper geeft geen toestemming voor het uitvoeren van het aanvullend onderzoek.

Gevolg

Geen financiering mogelijk

Zonder uitvoering van het noodzakelijke aanvullende onderzoek kan de financiering binnen het NHG-kader niet worden verstrekt.

Vervolgactie per risiconiveau na stap 2 (aanvullend onderzoek)

Laag risico

NHG-uitgangspunt

Geen verdere actie nodig. Dossier op orde.

Geen vervolgstap · geen financieringsconsequenties

Midden risico

NHG-uitgangspunt

Geen toetsing van herstelkosten in de financieringstoets, maar monitoring wel aanbevolen. Financier of beoordelaar kan voorwaarden stellen.

Monitoring met Satelliet Data

Monitoring iedere 3 of 5 jaar · herhaal stap 2

Hoog risico

NHG-uitgangspunt

Herstelkosten worden voor 100% meegenomen in de financieringstoets. Uitgebreid funderingsonderzoek of expliciet meenemen in prijs, waarde en voorwaarden.

Eventueel door naar stap 3

Dit schema is een vereenvoudigde weergave van het proces zoals toegepast binnen het NHG-/NRVT-kader rondom funderingsrisico’s. Het is geen officieel NHG-document. Voor de actuele NHG-voorwaarden geldt altijd de bron bij Nationale Hypotheek Garantie.

KCAF-erkenningsregeling

Aanvragen lopen alleen naar erkende bureaus

Het uitvoeren van een verkennend funderingsonderzoek is geen vrije markt. Wij werken volgens de KCAF-erkenningsregeling: alleen bureaus die binnen die regeling actief zijn, ontvangen aanvragen via ons aanvraagloket. Daarmee borgen we dat de uitvoerende partij voldoet aan vakinhoudelijke eisen en dat de QuickScan-richtlijn (Addendum, groene versie 25-03-2025) wordt gevolgd.

33 erkende QuickScan-bureaus waar u direct terecht kunt

Allnamics Geotechnical Experts B.V.

Allround Bouw Westland

BBC Bouwmanagement B.V.

BBCI Frijwijk B.V.

BouwveldconstructieBVL BouwadviesDe FunderingswinkelDEJA Bouwadviseur B.V.

Energielabel Krimpenerwaard B.V.

Fugro

Fundament Vastgoed Advies

Funderingsproblematiek.nl

Fundexa - QuickScan SpecialistGeomet B.V.

Geotec

Hightower Group B.V.Ingenieursbureau Kwant B.V.

Keurzeker

Kleijn Bouwexpertise & Advies B.V.Koops Grondmechanica B.V.

KPMS Jouw Bouwexperts BVNAP ingenieursNebest

NL Betoninspecties B.V.

Quattro Expertise B.V.

Sandra LobbeSmeets Bouwmanagement en Advies

SOCOTEC Monitoring & SurveyingTechniek en Methode

Total Wall

van der Horst Vastgoedzorg

Van Dijk Geotechniek en Milieu & DEJA Bouwadviseur bvWiertsema & Partners Holding B.V.

Direct een aanvraag indienen?

Vraag aan via het landelijke loket — alleen KCAF-erkende bureaus ontvangen de aanvraag.

QuickScan aanvragen Volledige bureaulijst

Daarnaast worden ook de bouwkundigen van het VastgoedNED Gilde Bouwkundigen erkend wanneer zij werken in het kader van het Funderingsattest. Wilt u uw organisatie laten erkennen? Neem contact op met het contactformulier.

Formele richtlijnen

Onderbouwd op de KCAF-richtlijnen voor funderingsonderzoek

De drie stappen volgen de officiële richtlijnen van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). Het verkennend funderingsonderzoek is vastgelegd in het Addendum, het uitgebreid funderingsonderzoek (Fase 1 en 2) in de hoofdrichtlijn. Beide documenten zijn de gedragen basis voor erkende uitvoering en rapportagestandaarden.

KCAF — Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek

Fase 0 · QuickScan

Addendum QuickScan

Groene versie 25-03-2025. Beschrijft de meetmethodieken, beoordeling en rapportage van een QuickScan. Verplichte basis voor erkende QuickScan-bureaus.

Open PDF (KCAF)

Fase 1 & 2 · Funderingsonderzoek

Richtlijn Fundering onder gebouwen

Versie 22-11-2022. De volledige richtlijn voor bovengronds (Fase 1) en volledig (Fase 2) funderingsonderzoek — methodiek, rapportage en handhavingstermijn.

Open PDF (KCAF)

Breed gedragen

Afspraken gemaakt in de sector

Deze werkwijze rond funderingsrisico bij aankoop, verkoop en taxatie sluit aan op afspraken die binnen de sector zijn gemaakt — met het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) en het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI). Daarmee staat het funderingsrisico op een eenduidige manier in het taxatie- en financieringsdossier.

Het uitgangspunt

Waarom deze trapsgewijze aanpak werkt

Funderingsonderzoek heeft alleen waarde als het onafhankelijk wordt uitgevoerd, indicatief wordt gepresenteerd, en aan brondata wordt gekoppeld. De trapsgewijze KCAF-werkwijze voorkomt dat duur en destructief onderzoek wordt ingezet wanneer dat nog niet nodig is — en voorkomt tegelijk dat een indicatie als definitief oordeel wordt behandeld.

Indicatief, niet definitief

Een verkennend funderingsonderzoek is een aanvullend, indicatief onderzoek volgens de KCAF-richtlijn. De A–E-indeling is een risico-inschatting — geen absoluut label en geen vervanging van een uitgebreid funderingsonderzoek.

Uitvoering door erkende bureaus

Aanvragen lopen alleen naar bureaus die binnen de KCAF-erkenningsregeling vallen. Geen koppelverkoop met advies, herstel of monitoring vanuit dezelfde partij.

Geen schijnzekerheid, wel context

Resultaten worden altijd in context geplaatst: gekoppeld aan FunderMaps-brondata (gemeenten, corporaties, ingenieursbureaus) en eerdere onderzoeken op het adres, zodat één indicatie nooit op zichzelf staat.

Transparant naar koper, verkoper en financier

De uitkomst is uitwisselbaar in het dossier, met dezelfde onderbouwing voor iedereen aan tafel. Geen interpretatieverschillen tussen partijen die dezelfde data gebruiken.

Hoe wij schijnzekerheid voorkomen

Vier waarborgen om claimrisico en “besmette” dossiers te beperken

Een onjuiste eerste beoordeling werkt door in koop, verkoop, taxatie en financiering. We hebben de keten expliciet zo ingericht dat één losse indicatie nooit op zichzelf staat en dat de uitvoerende partij geen commercieel belang heeft bij de vervolgstap.

Onafhankelijke aanvraagroute

FunderConsult faciliteert de aanvraag. Wij voeren zelf geen verkennende funderingsonderzoeken uit en hebben geen commercieel belang bij vervolgonderzoek of herstel — dat houdt de poort schoon.

Geen lead-fee of afdracht

Erkende bureaus betalen niet voor leads. Daarmee is er geen prikkel om aanvragen te concentreren bij wie het meest betaalt — capaciteit en spreiding staan voorop.

Validatie van uitgevoerde verkennende funderingsonderzoeken

Onze validatie-tool toetst een ontvangen QuickScan-rapport aan de KCAF-richtlijn en het Addendum QuickScan en controleert of de uitvoerder KCAF-erkend is, zodat financiers en taxateurs de geldigheid kunnen bevestigen — onafhankelijk van wie het rapport heeft opgesteld.

Brondata, niet alleen interpretatie

FunderMaps levert de onderliggende dataset (funderingstype, bodemopbouw, zettingsgedrag, herstelhistorie). De uitkomst van een verkennend funderingsonderzoek zonder die context is incompleet — daar zit het verschil tussen een checklist invullen en bouwkundig onderbouwen.

Opleidingen

Vakbekwaamheid via PAO & KCAF — geen snelcursus

Goede verkennende en uitgebreide funderingsonderzoeken vereisen aantoonbare bouwkundige en geotechnische kennis. Wij verwijzen voor opleiding naar de gevestigde instituten die met KCAF samenwerken — niet naar eigen-merk-trajecten.

KCAF/PAO Praktijk-cursus Funderingsonderzoek

3-daagse cursus georganiseerd door PAO in samenwerking met KCAF. Bodemopbouw, visuele inspectie, lintvoeg- en loodmetingen, gebruik van FunderMaps en QuickScans, rapportage. Punten in Constructeursregister, NIVRE en NVM Wonen.

Bekijk cursus

PAOTM Aanpak Funderingsproblematiek

6-daags programma onder leiding van ir. Dick de Jong (KCAF) over funderingsproblemen bij houten paalfunderingen en stalen funderingen — oorzaken, preventie, onderzoek, monitoring en herstel.

Bekijk cursus

Let op bij Fase 2-rapporten

Non-destructief is geen Fase 2-funderingsonderzoek

Een Fase 2-funderingsonderzoek volgens de KCAF-richtlijn (Richtlijn Fundering onder gebouwen, 22-11-2022) vereist directe inspectie en bemonstering van paalkoppen en funderingsdelen, met materiaalonderzoek aan hout of beton. Rapporten die enkel op GPR, ERT, MASW of een 3D-laserscan zijn gebaseerd, voldoen niet aan de Fase 2-eisen die hypotheekverstrekkers, NRVT en erkende KCAF-bureaus hanteren. Voor taxateurs en financiers: gebruik de validatie-tool om te toetsen of een ontvangen rapport richtlijn-conform is en is uitgevoerd door een KCAF-erkend bureau.

Wat het oplevert

Voor uw rol in het aan- en verkoopproces

Per rol hieronder de aanbevolen route en de tools waarmee u zonder schijnzekerheid maar ook zonder onnodige escalatie kunt werken.

Makelaars

Wel: risico signaleren, de funderingsrisico-inschatting bespreken met koper en verkoper, transparant communiceren over de A–E-score en bij D/E een onafhankelijk bureau inschakelen via het aanvraagloket. Niet: zelf technische conclusies trekken over de fundering. De Assistent helpt vooraf bepalen of een verkennend funderingsonderzoek zinvol is.

Taxateurs

Wel: funderingsrisico expliciet meenemen in de waardering, betrouwbaarheid van de data meewegen en onderbouwen of vervolgonderzoek passend is. Niet: zelfstandig technisch funderingsonderzoek uitvoeren of een rapportcode zelf interpreteren als definitief oordeel. Maak gebruik van de KCAF/PAO-opleiding voor verdieping.

Kopers & verkopers

Een D- of E-indicatie maakt een woning niet onverkoopbaar. Vraag rechtstreeks een onafhankelijke QuickScan aan via het landelijke loket en bewaar de uitkomst in het dossier — voor uzelf en voor opvolgende partijen.

Financiers

Geef de aanvrager een aanvraagroute mee als financieringsvoorwaarde — uitgevoerd door een KCAF-erkend bureau, en valideer eventueel het ontvangen rapport via de validatie-tool.

Terugkoppeling naar de keten

Onderzoeksresultaten (verkennend en uitgebreid funderingsonderzoek) worden teruggeleverd aan de FunderMaps-database. Daarmee verrijkt elk uitgevoerd onderzoek de landelijke dataset, en kunnen opvolgende partijen voortbouwen op wat al bekend is — in plaats van hetzelfde onderzoek dubbel uit te voeren.

Direct aan de slag

Vraag een QuickScan aan via het landelijke loket — ga direct naar het aanvraagformulier.

QuickScan aanvragen