Voor het aan- en verkoopproces

Funderingsrisico’s bij aankoop, verkoop en taxatie

De volledige uitleg van het funderingsrisico-onderzoek volgens de KCAF-werkwijze: van rapport via QuickScan naar volledig funderingsonderzoek. Inclusief beslismomenten, kosten, doorlooptijd en betrokken partijen — voor makelaars, taxateurs, kopers, verkopers en financiers.

Geen schijnzekerheid, geen onnodige escalatie — gewoon de juiste stap op het juiste moment.

Bekijk het 3-stappenplan Wat is een QuickScan?QuickScan aanvragen

Het 3-stappenplan volgens KCAF

Van rapport naar QuickScan naar volledig funderingsonderzoek

KCAF beschrijft een opklimmende werkwijze: u start met een (kosteloos) Funderingsrisicorapport, schaalt alleen op naar een QuickScan als de score daartoe aanleiding geeft, en alleen naar een volledig funderingsonderzoek als de QuickScan dat noodzakelijk maakt. Hieronder de drie stappen, met beslismomenten ertussen.

Stap1

Funderingsrisicorapport

Modelmatig risicoprofiel op basis van de landelijke FunderMaps-database (archieftekeningen, eerdere onderzoeken, bodemdata).

Kosten: Kosteloos
Doorlooptijd: Direct

Output(Risicoindicatie)

Methoden

Koppeling FunderMaps-data per adres
Funderingstype (indien beschikbaar uit archiefonderzoek), bodemopbouw en grondwaterstand
Zakkingssnelheid en historie over laatste 10 jaar

Beschikbaar bij

in het NRVT/NWWI-taxatierapport
bij NVM/VastgoedNED-makelaars
bij erkende onderzoeksbureaus

Stap2

QuickScan (Fase 0)

Aanvullend, indicatief funderingsonderzoek door een KCAF-erkend bureau volgens de QuickScan-richtlijn.

Kosten (indicatief): €350 – €650
Doorlooptijd: Enkele dagen

Output(Risico funderingsproblematiek)

Laag risicoMidden risicoHoog risico

Methoden(in aanvulling op stap 1)

Archiefonderzoek (optioneel)
Visuele inspectie
Lintvoegmetingen
Loodmeting
Pandzakkingssnelheid

Uit te laten voeren bij

erkende QuickScan/Fase 0-bureaus.

Direct QuickScan aanvragen

Stap3

Volledig funderingsonderzoek

Diepgaand onderzoek (Fase 1 en/of 2) met paalinspectie en laboratoriumanalyse om de staat en handhavingstermijn vast te stellen.

Kosten (indicatief): €7.000 – €9.000
Doorlooptijd: 1 tot 2 maanden

Output(Handhavingstermijn)

Voldoende≤ 25 jaarRedelijk≤ 15 jaarMatig≤ 15 jaarOnvoldoende≤ 5 jaarSlechtDirect

Methoden(in aanvulling op stap 2)

Fase 1

Archiefonderzoek (verplicht)
Vloerveldwaterpassing
Inpandige opname

Fase 2

Inspectiegaten en blootlegging fundering
Houtanalyse in laboratorium
Bepaling handhavingstermijn en hersteladvies

Uit te laten voeren bij

erkende Funderingsonderzoeksbureaus.

Wat doe je per uitkomst?

Per stap een eigen uitkomst-set. Stap 1 levert een A–E score; stap 2 levert een laag/midden/hoog risico. Hieronder de vervolgacties die daar logisch bij horen.

FunderMaps en KCAF adviseren zelf nooit over de noodzaak van vervolgonderzoek — die afweging maakt de professional die het dossier beoordeelt, mede afhankelijk van de betrouwbaarheid van de onderliggende data.

Na stap 1 · Vervolgactie per A–E score

Geen risico

Niets te doen. Funderingsrisico is niet aan de orde.

Geen vervolgstap

Licht risico

Vermelden in het dossier; geen onderzoek nodig.

Geen vervolgstap

Verhoogd risico / onzekerheid

Beoordeel of vervolg passend is, afhankelijk van betrouwbaarheid van de data.

Afweging stap 2

Hoog risico

QuickScan (stap 2) ligt voor de hand wanneer funderingstype of -kwaliteit bekend is.

Door naar stap 2

Vastgesteld probleem

Direct doorpakken naar QuickScan of, afhankelijk van dossier, volledig onderzoek.

Door naar stap 2 of 3

Na stap 2 · Vervolgactie per risiconiveau

Laag risico

Geen verdere actie nodig. Dossier op orde.

Geen vervolgstap

Midden risico

Periodiek volgen, herhaling QuickScan na ~3 tot 5 jaar. Financier of beoordelaar kan voorwaarden stellen.

Herhaal stap 2

Hoog risico

Vervolgonderzoek (Fase 1/2) of risico expliciet meenemen in prijs, waarde en voorwaarden.

Door naar stap 3

Formele richtlijnen

Onderbouwd op de KCAF-richtlijnen voor funderingsonderzoek

De drie stappen volgen de officiële richtlijnen van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF). QuickScans (Fase 0) zijn vastgelegd in het Addendum, het volledige funderingsonderzoek (Fase 1 en 2) in de hoofdrichtlijn. Beide documenten zijn de gedragen basis voor erkende uitvoering en rapportagestandaarden.

KCAF — Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek

Fase 0 · QuickScan

Addendum QuickScan

Groene versie 25-03-2025. Beschrijft de meetmethodieken, beoordeling en rapportage van een QuickScan. Verplichte basis voor erkende QuickScan-bureaus.

Bekijk via KCAF

Fase 1 & 2 · Funderingsonderzoek

Richtlijn Fundering onder gebouwen

Versie 22-11-2022. De volledige richtlijn voor bovengronds (Fase 1) en volledig (Fase 2) funderingsonderzoek — methodiek, rapportage en handhavingstermijn.

Bekijk via KCAF

Het uitgangspunt

Waarom deze trapsgewijze aanpak werkt

Funderingsonderzoek heeft alleen waarde als het onafhankelijk wordt uitgevoerd, indicatief wordt gepresenteerd, en aan brondata wordt gekoppeld. De trapsgewijze KCAF-werkwijze voorkomt dat duur en destructief onderzoek wordt ingezet wanneer dat nog niet nodig is — en voorkomt tegelijk dat een indicatie als definitief oordeel wordt behandeld.

Indicatief, niet definitief

Een QuickScan is een aanvullend, indicatief funderingsonderzoek volgens de KCAF-richtlijn. De A–E-indeling is een risico-inschatting — geen absoluut label en geen vervanging van een volledig funderingsonderzoek (Fase 1 of 2).

Uitvoering door erkende bureaus

Aanvragen lopen alleen naar bureaus die binnen de KCAF-erkenningsregeling vallen. Geen koppelverkoop met advies, herstel of monitoring vanuit dezelfde partij.

Geen schijnzekerheid, wel context

Resultaten worden altijd in context geplaatst: gekoppeld aan FunderMaps-brondata (gemeenten, corporaties, ingenieursbureaus) en eerdere onderzoeken op het adres, zodat één indicatie nooit op zichzelf staat.

Transparant naar koper, verkoper en financier

De uitkomst is uitwisselbaar in het dossier, met dezelfde onderbouwing voor iedereen aan tafel. Geen interpretatieverschillen tussen partijen die dezelfde data gebruiken.

Hoe wij schijnzekerheid voorkomen

Vier waarborgen om claimrisico en “besmette” dossiers te beperken

Een onjuiste eerste beoordeling werkt door in koop, verkoop, taxatie en financiering. We hebben de keten expliciet zo ingericht dat één losse indicatie nooit op zichzelf staat en dat de uitvoerende partij geen commercieel belang heeft bij de vervolgstap.

Onafhankelijke aanvraagroute

FunderConsult faciliteert de aanvraag. Wij voeren zelf geen QuickScans uit en hebben geen commercieel belang bij vervolgonderzoek of herstel — dat houdt de poort schoon.

Geen lead-fee of afdracht

Erkende bureaus betalen niet voor leads. Daarmee is er geen prikkel om aanvragen te concentreren bij wie het meest betaalt — capaciteit en spreiding staan voorop.

Validatie van uitgevoerde QuickScans

Onze validatie-tool toetst een ontvangen QuickScan- of Fase 0-rapport aan de KCAF-richtlijn en het Addendum QuickScan en controleert of de uitvoerder KCAF-erkend is, zodat financiers en taxateurs de geldigheid kunnen bevestigen — onafhankelijk van wie het rapport heeft opgesteld.

Brondata, niet alleen interpretatie

FunderMaps levert de onderliggende dataset (funderingstype, bodemopbouw, zettingsgedrag, herstelhistorie). Een QuickScan-uitkomst zonder die context is incompleet — daar zit het verschil tussen een checklist invullen en bouwkundig onderbouwen.

KCAF-erkenningsregeling

Aanvragen lopen alleen naar erkende bureaus

Het uitvoeren van een QuickScan is geen vrije markt. Wij werken volgens de KCAF-erkenningsregeling: alleen bureaus die binnen die regeling actief zijn, ontvangen aanvragen via ons aanvraagloket. Daarmee borgen we dat de uitvoerende partij voldoet aan vakinhoudelijke eisen en dat de QuickScan-richtlijn (Addendum, groene versie 25-03-2025) wordt gevolgd.

Bekijk de actuele lijst van erkende bureaus en hun werkgebied op de QuickScan-aanvraagpagina. Wilt u uw organisatie laten erkennen? Neem contact op met [email protected].

Opleidingen

Vakbekwaamheid via PAO & KCAF — geen snelcursus

Goede QuickScans en funderingsonderzoeken vereisen aantoonbare bouwkundige en geotechnische kennis. Wij verwijzen voor opleiding naar de gevestigde instituten die met KCAF samenwerken — niet naar eigen-merk-trajecten.

KCAF/PAO Praktijk-cursus Funderingsonderzoek

3-daagse cursus georganiseerd door PAO in samenwerking met KCAF. Bodemopbouw, visuele inspectie, lintvoeg- en loodmetingen, gebruik van FunderMaps en QuickScans, rapportage. Punten in Constructeursregister, NIVRE en NVM Wonen.

Bekijk cursus

PAOTM Aanpak Funderingsproblematiek

6-daags programma onder leiding van ir. Dick de Jong (KCAF) over funderingsproblemen bij houten paalfunderingen en stalen funderingen — oorzaken, preventie, onderzoek, monitoring en herstel.

Bekijk cursus

Let op bij Fase 2-rapporten

Non-destructief is geen Fase 2-funderingsonderzoek

Een Fase 2-funderingsonderzoek volgens de KCAF-richtlijn (Richtlijn Fundering onder gebouwen, 22-11-2022) vereist directe inspectie en bemonstering van paalkoppen en funderingsdelen, met materiaalonderzoek aan hout of beton. Rapporten die enkel op GPR, ERT, MASW of een 3D-laserscan zijn gebaseerd, voldoen niet aan de Fase 2-eisen die hypotheekverstrekkers, NHG en erkende KCAF-bureaus hanteren. Voor taxateurs en financiers: gebruik de validatie-tool om te toetsen of een ontvangen rapport richtlijn-conform is en is uitgevoerd door een KCAF-erkend bureau.

Wat het oplevert

Voor uw rol in het aan- en verkoopproces

Per rol hieronder de aanbevolen route en de tools waarmee u zonder schijnzekerheid maar ook zonder onnodige escalatie kunt werken.

Makelaars

Wel: risico signaleren, het Funderingsrisicorapport bespreken met koper en verkoper, transparant communiceren over de A–E-score en bij D/E een onafhankelijk bureau inschakelen via het aanvraagloket. Niet: zelf technische conclusies trekken over de fundering. De Assistent helpt vooraf bepalen of een QuickScan zinvol is.

Taxateurs

Wel: funderingsrisico expliciet meenemen in de waardering, betrouwbaarheid van de data meewegen en onderbouwen of vervolgonderzoek passend is. Niet: zelfstandig technisch funderingsonderzoek uitvoeren of een rapportcode zelf interpreteren als definitief oordeel. Maak gebruik van de KCAF/PAO-opleiding voor verdieping.

Kopers & verkopers

Een D- of E-indicatie maakt een woning niet onverkoopbaar. Vraag rechtstreeks een onafhankelijke QuickScan aan via het landelijke loket en bewaar de uitkomst in het dossier — voor uzelf en voor opvolgende partijen.

Financiers

Geef de aanvrager een aanvraagroute mee als financieringsvoorwaarde — uitgevoerd door een KCAF-erkend bureau, en valideer eventueel het ontvangen rapport via de validatie-tool.

Terugkoppeling naar de keten

Onderzoeksresultaten (QuickScan en volledig funderingsonderzoek) worden teruggeleverd aan de FunderMaps-database. Daarmee verrijkt elk uitgevoerd onderzoek de landelijke dataset, en kunnen opvolgende partijen voortbouwen op wat al bekend is — in plaats van hetzelfde onderzoek dubbel uit te voeren.

Erkende QuickScan-bureaus

Deze bureaus zijn binnen FunderConsult ingericht voor QuickScan en zijn direct te benaderen voor een QuickScan-aanvraag. KCAF-erkende bureaus tonen het KCAF-Erkend-merk; bureaus die deelnemen aan offerte-vergelijken zijn apart gemarkeerd.

35 erkende QuickScan-bureaus waar u direct terecht kunt

address amsterdam

Allnamics Geotechnical Experts B.V.AT Vastgoed

BBC Bouwmanagement B.V.

BBCI Frijwijk B.V.Bouwkundig ontwerp- en adviesbureau Van der MaatBVL Bouwadvies

CASAKEURDe FunderingswinkelDEJA Bouwadviseur B.V.Delta Makelaardij B.V.

ECHT Vastgoed Advies B.V.EF Vastgoedontwikkeling en Beheer

Fugro

Fundament Vastgoed Advies

Fundexa - QuickScan SpecialistGeomet B.V.Jaap Admiraal Makelaardij B.V.

Kleijn Bouwexpertise & Advies B.V.Koops Grondmechanica B.V.KPMS Bouwadvies B.V.NAP ingenieursNebest

Quattro Expertise B.V.Smeets Bouwmanagement en Advies

SOCOTEC Monitoring & SurveyingTechniek en Methode

Total Wall

Van Dijk Geotechniek en Mileu & DEJA Bouwadviseur bvVastgoedkunde B.V.Venum B.V

Vereniging Eigen HuisVermilion Energy Netherlands B.V.Wiertsema & Partners Holding B.V.Woongroep Jeruzalemstraat 54 a

address amsterdam

Amsteldijk Zuid 40

1184VC Amstelveen

Funderingsrisico’s bij aankoop, verkoop en taxatie

Van rapport naar QuickScan naar volledig funderingsonderzoek

Funderingsrisicorapport

QuickScan (Fase 0)

Volledig funderingsonderzoek

Wat doe je per uitkomst?

Geen risico

Licht risico

Verhoogd risico / onzekerheid

Hoog risico

Vastgesteld probleem

Laag risico

Midden risico

Hoog risico

Onderbouwd op de KCAF-richtlijnen voor funderingsonderzoek

Addendum QuickScan

Richtlijn Fundering onder gebouwen

Waarom deze trapsgewijze aanpak werkt

Indicatief, niet definitief

Uitvoering door erkende bureaus

Geen schijnzekerheid, wel context

Transparant naar koper, verkoper en financier

Vier waarborgen om claimrisico en “besmette” dossiers te beperken

Onafhankelijke aanvraagroute

Geen lead-fee of afdracht

Validatie van uitgevoerde QuickScans

Brondata, niet alleen interpretatie

Aanvragen lopen alleen naar erkende bureaus

Vakbekwaamheid via PAO & KCAF — geen snelcursus

KCAF/PAO Praktijk-cursus Funderingsonderzoek

PAOTM Aanpak Funderingsproblematiek

Non-destructief is geen Fase 2-funderingsonderzoek

Voor uw rol in het aan- en verkoopproces

Makelaars

Taxateurs

Kopers & verkopers

Financiers

Erkende QuickScan-bureaus

address amsterdam

Allnamics Geotechnical Experts B.V.

AT Vastgoed

BBC Bouwmanagement B.V.

BBCI Frijwijk B.V.

Bouwkundig ontwerp- en adviesbureau Van der Maat

BVL Bouwadvies

CASAKEUR

De Funderingswinkel

DEJA Bouwadviseur B.V.

Delta Makelaardij B.V.

ECHT Vastgoed Advies B.V.

EF Vastgoedontwikkeling en Beheer

Fugro

Fundament Vastgoed Advies

Fundexa - QuickScan Specialist

Geomet B.V.

Jaap Admiraal Makelaardij B.V.

Kleijn Bouwexpertise & Advies B.V.

Koops Grondmechanica B.V.

KPMS Bouwadvies B.V.

NAP ingenieurs

Nebest

Quattro Expertise B.V.

Smeets Bouwmanagement en Advies

SOCOTEC Monitoring & Surveying

Techniek en Methode

Total Wall

Van Dijk Geotechniek en Mileu & DEJA Bouwadviseur bv

Vastgoedkunde B.V.

Venum B.V

Vereniging Eigen Huis

Vermilion Energy Netherlands B.V.

Wiertsema & Partners Holding B.V.

Woongroep Jeruzalemstraat 54 a

Direct aan de slag