Ouderdomsclausule en exoneratie voor gebreken
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 30 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden, aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen.
In afwijking van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en artikel 7:17 lid 1 en lid 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico voor koper.
Zonder de intentie te hebben enige beperking in bovenstaande afspraak aan te brengen en in aansluiting op het bouwkundig onderzoek wijst verkoper er expliciet op dat zij er niet voor instaat dat de fundering van het verkochte bij levering of in de toekomst vrij is en/of zal blijven van gebreken en dat bij levering of in de toekomst geen scheurvorming optreedt en/of zal optreden in de muren en /of in de vloeren.
Koper is hiermee bekend en vrijwaart verkoper nadrukkelijk voor dit risico. Koper realiseert zich dat in dat geval eventuele schade niet verhaald kan worden op verkoper.
Funderings Clausule exoneratie voor schade aan de fundering
Kopers zijn nadrukkelijk op de hoogte gebracht en verklaren bekend te zijn met de inhoud van het onderzoek [naam + datum rapport]
In afwijking van artikel 6.3 van de koopovereenkomst en in afwijking van artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van het gekochte voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet-beantwoorden van het verkochte aan de overeenkomst als gevolg van gebreken aan de fundering of als gevolg van verzakking van het woonblok waartoe de onroerende zaak behoort voor rekening en risico van de koper.
Koper aanvaardt door de aankoop van deze woning alle risico’s vanwege schade aan de fundering of schade vanwege verzakking van de woning zoals in deze omgeving kan ontstaan en koper vrijwaart verkoper van alle aanspraken welke hieruit zouden kunnen voortvloeien
✎ Eventueel kan nog worden toegevoegd, dat met dit risico rekening is gehouden in de verkoopprijs en dan zou je dat nog kunnen toevoegen als volgt: “De gerealiseerde koopprijs is het resultaat van de onderhandeling tussen partijen waarbij met het voorstaande risico rekening is gehouden”
Voor opname in een verkoopovereenkomst
De onderstaande teksten zijn bedoeld om te worden opgenomen in een verkoopovereenkomst bij transacties van vastgoed met een verhoogd funderingsrisico. Ze zijn opgesteld om transparantie te bieden over de funderingstoestand en beschermen zowel koper als verkoper juridisch. Ze kunnen letterlijk worden overgenomen (kopiëren en plakken) in de koopovereenkomst:
Paragraaf funderingsinformatie:
De verkoper wijst koper erop dat uit analyse blijkt dat het verkochte object een verhoogd risico op funderingsproblemen kent. Dit risico is onderbouwd op basis van historische gegevens, funderingsonderzoeken, of modelanalyses die beschikbaar zijn via FunderMaps. Indien gewenst kan de koper hiervan een rapport opvragen via de verkoper of raadplegen via het KCAF of diens partners.
Paragraaf beperking aansprakelijkheid:
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het risico op funderingsschade bestaat. Verkoper sluit voor dit aspect iedere aansprakelijkheid na levering uit. Koper heeft voldoende gelegenheid gehad om zich hierover te laten informeren.
✎ Deze paragrafen zijn afgestemd met experts op het gebied van funderingsproblematiek en juridische afwikkeling bij verkoop van vastgoed.
Brondocumenten en actuele versies
Voor de meest recente modelteksten of aanvullende juridische clausules rond funderingsrisico’s bij verkoop kun je terecht op:
Aanvullende context voor corporaties
Hoe woningcorporaties woningen met funderingsrisico’s juridisch verantwoord verkopen, met behulp van FunderMaps en aangepaste clausules.
Risicoklassen als startpunt
FunderMaps classificeert risico’s van A (laag) tot E (zeer hoog) op basis van geotechnische modellen en lokale omstandigheden. De classificatie bepaalt de vervolgstappen richting verkoop.
Juridische borging
Op basis van advies van onder meer mr. Wessel van Boetzelaer is een aangepaste koopovereenkomst ontwikkeld. De ouderdoms- en uitsluitingsclausule benoemt funderingsgebreken expliciet en legt onderzoeksplicht bij de koper.
Label C vraagt maatwerk
Bij label C wordt verkoop alleen overwogen na een QuickScan met maximaal ‘midden risico’ als uitkomst, aangevuld met bestuurlijke afstemming over bijzondere situaties zoals scharnierwoningen.
Rol van FunderMaps
FunderMaps ondersteunt bij verkoopdossiers, besluitvorming en beheer van juridische documenten. Modelclausules, toelichtingen en maatwerkbegeleiding zorgen voor consistente dossiervorming.
Conclusie
Een combinatie van objectieve risicoclassificatie, juridische borging en bestuurlijke afweging maakt verantwoorde verkoop mogelijk. Dit beschermt zowel de corporatie als de koper en draagt bij aan een transparante markt.