Droogte zet funderingen op scherp — maar het echte tekort zit in de informatievoorziening

Op 28 augustus 2026 zond EenVandaag een item uit over funderingsschade door extreme droogte. De cijfers zijn bekend bij wie in deze keten werkt: minimaal 425.000 woningen lopen tot 2050 risico op ernstige funderingsschade, houten paalfunderingen kunnen droogvallen en gaan rotten, en klei- en veengrond krimpt in. Wat het item bijzonder maakt, is niet het probleem — dat kennen we — maar de nuance die ingenieur Adri Verhoef er direct naast zet: "Eén droge zomer verwoest de boel niet meteen."

Die twee zinnen samen — het is groot én er is tijd — zijn precies de boodschap die in de publieke discussie het snelst sneuvelt. En dat heeft gevolgen voor iedereen die in deze keten een beoordeling moet afgeven.

Dit artikel is geschreven voor professionals: gemeenten, woningcorporaties, onderzoeksbureaus, makelaars, taxateurs en financiers. Niet om het probleem groter te maken, maar om de vraag te beantwoorden die daarna komt: waar haal je informatie waar je een besluit op kunt bouwen?

Wat er in het item stond

Kort samengevat, zodat we hetzelfde beeld hebben:

• 425.000+ woningen lopen tot 2050 risico op ernstige funderingsschade. Lage grondwaterstanden laten houten palen droogvallen; in andere gebieden krimpt de klei- of veenbodem en zakt het pand mee.
• Kristel Lammers, kwartiermaker van de Nationale Aanpak Funderingen (NAF), wijst op de combinatie die Nederland uniek maakt: een delta met slappe veen- en kleibodem, veranderende grondwatersystemen, en oudere huizen op houten palen of direct op de bodem.
• Jan Dogterom uit Gouda vertelt hoe het gaat als het misgaat: acht panden, veertien betonpalen eronder geschroefd, ongeveer een ton per pand. En vooral: hoe zwaar het is om acht eigenaren op één lijn te krijgen. "Je kunt een huizenblok maar één keer aanpakken; als een pand achterblijft, trekt dat de rest mee naar beneden."
• Cindy Kremer (Vereniging Eigen Huis) benoemt de financiële klem: overwaarde helpt niet als de bank geen inkomen ziet om op bij te lenen, en verkopen kan niet met een verwoeste fundering.
• Adri Verhoef relativeert het tempo: uit onderzoek van Deltares blijkt dat een paalfundering tot zo'n 20 jaar droog kan staan voordat er echt serieuze schade ontstaat. Sommige panden staan al eeuwen scheef.

Wat het proces volgens Verhoef wél versnelt, is opvallend genoeg niet het weer: zware verbouwingen. Een natuurstenen keukenblad van 300 kilo, een zware tegelvloer, een extra verdieping. "Woningen worden daardoor simpelweg steeds zwaarder belast, terwijl oude palen die reserve niet meer hebben." In Gouda was het trouwens ook geen droogte die de zaak in gang zette, maar rioolwerkzaamheden in de straat.

Er is tijd. Dat is een vakinhoudelijke constatering, geen geruststelling

De 20 jaar van Deltares is geen vrijbrief, maar wel een planningshorizon. Het verschil tussen die twee lezingen is voor professionals groot.

Wie in paniek raakt, gaat overhaast handelen: onderzoek overslaan, een herstelmethode kiezen zonder ondergrondbeeld, of — omgekeerd — een pand afwaarderen op een signaal dat nergens op berust. Wie weet dat er tijd is, kan de volgorde aanhouden die er niet voor niets is: eerst vaststellen óf er iets aan de hand is, dan hoe erg, dan pas wat je eraan doet.

Die volgorde is sinds juli 2026 landelijk uniform benoemd:

Stap 1 is een inschatting, geen oordeel over het pand. Stap 3 is een oordeel. Wie die twee door elkaar haalt — in een taxatierapport, in een beleidsnotitie of in een verkoopgesprek — maakt een fout die niet meer terug te draaien is.

Het knelpunt dat het item benoemt, maar niet oplost

De belangrijkste zin uit het item komt van Lammers, en gaat niet over techniek of geld:

"Het onderzoek laat zien dat de meeste eigenaren zelf verantwoordelijkheid willen nemen, maar ze hebben goede informatie nodig om te weten of ze risico lopen, hoe groot dat risico is en welke technieken nodig zijn."

Dat is de kern. Niet onwil, niet onvermogen — een informatietekort. En daaronder zit een tweede probleem dat in het item alleen indirect langskomt: het taboe. Eigenaren praten er niet over uit angst voor waardevermindering. Dus vraagt niemand het na, dus staat het nergens vast, dus weet de volgende eigenaar het ook niet.

Zolang die informatie niet ergens betrouwbaar landt, herhaalt het Gouda-verhaal zich per straat.

Waarom er geen openbare databron per adres is — en wat er in dat gat groeit

Hier moeten we duidelijk zijn over een keuze die wij zelf gemaakt hebben: funderingsdata per adres is bij ons niet vrij opvraagbaar. Niet omdat we het achterhouden, maar omdat een adres-level oordeel zonder context schade aanricht — bij de eigenaar die het leest, bij de taxateur die er vervolgens iets mee moet, en bij het pand ernaast dat dezelfde bouwstroom heeft maar een ander funderingstype.

Aggregaten op gemeente- en gebiedsniveau publiceren we wél openbaar, bijvoorbeeld via Stand van het Land. Per pand loopt het via de professional: makelaar, taxateur, bureau, gemeente of financier — iemand die de uitkomst kan wegen en verantwoorden.

Die keuze heeft een prijs, en die zien we nu terug in de markt. In het vacuüm dat ontstaat als er geen open adresbron is, verschijnen partijen die het gat vullen met wat wél gratis beschikbaar is: open bodem- en grondwaterdata, bouwjaren uit de BAG, landelijke bodemdalingskaarten en de indicatieve funderingsviewer van KCAF/RVO. Daar rolt vervolgens een label uit — A tot E, of een cijfer, of een kleur — dat eruitziet als een vastgestelde beoordeling maar het niet is.

Twee verdienmodellen op dezelfde open data

Het onderscheid zit niet in de bron, maar in hoe er wordt afgerekend:

• Je betaalt met je e-mailadres. Het label is "gratis" en staat in een minuut op je scherm — maar pas na verplichte accountaanmaak. Het label is niet het product; de invuller is het product. Wie zich daar meldt is per definitie een eigenaar met een zorg over zijn fundering, en dat is een van de best verkoopbare contactgegevens in deze markt.
• Je betaalt ongeveer vijftien euro. Een bedrag dat laag genoeg is om er niet over na te denken, en dat precies daarom werkt. Je krijgt een rapportje dat is samengesteld uit bronnen die je zelf kosteloos had kunnen raadplegen. Er is geen pand bezocht, geen archief geraadpleegd, geen meting gedaan en geen dossier aangelegd.

Wat er in beide gevallen onder zit is hetzelfde, en dat is het punt: geen enkele publiek toegankelijke bron levert pandspecifieke funderingsgegevens. Wat ze leveren is een interpretatie van open kaartlagen. Bodemtype, maaiveldhoogte, bouwjaar, gemodelleerde grondwaterstand, een landelijke zakkingskaart. Nuttige lagen, allemaal — maar geen van alle vastgesteld voor dít pand.

De indicatieve funderingsviewer van KCAF/RVO verdient daarbij een aparte opmerking, want die wordt het vaakst als onderlegger gebruikt. Die viewer is niet slecht; hij was een jaar geleden en is nu nog steeds een goede basis om een richting te bepalen op gebieds- of wijkniveau. Maar hij is precies wat de naam zegt: indicatief en landsdekkend gemodelleerd. Hij zegt iets over waar je moet gaan kijken, niet over wat er onder dit huis zit. Zodra diezelfde indicatie per adres wordt gepresenteerd, verandert de status ervan zonder dat er ook maar één gegeven is bijgekomen.

Voor de eigenaar is dat verwarrend. Voor de professional is het erger: je krijgt straks aan tafel een uitdraai voorgelegd die je moet weerleggen, van een bron waarvan de onderbouwing niet te controleren is — en die er wel degelijk officieel uitziet, omdat er publieke bronnen en soms zelfs logo's van kennisinstellingen onder staan.

Vijf vragen waarmee je elke funderingsuitspraak kunt wegen

Ongeacht wie hem levert — wij inbegrepen:

1. Is dit gemeten of gemodelleerd? Een modeluitkomst is bruikbaar als startpunt en waardeloos als oordeel. Beide mogen bestaan, maar ze moeten uit elkaar te houden zijn.
2. Wat is de bewijslast? Een archieftekening, een sondering, een uitgevoerd onderzoek — of alleen een bouwjaar en een bodemkaart?
3. Op welk niveau geldt dit? Buurt, bouwstroom, bouwkundige eenheid of dit ene pand? Funderingen liggen zelden per woning apart.
4. Wie heeft het vastgesteld, en tegen welke richtlijn? De vigerende standaard is de KCAF-richtlijn Funderingen onder gebouwen. Een zelfbedacht "interpretatiekader" is geen norm.
5. Waar landt de uitkomst? Verdwijnt het onderzoek in een pdf bij één eigenaar, of wordt het objectgebonden vastgelegd zodat de volgende partij erop verder kan?

Die laatste vraag is de belangrijkste, en meteen de minst gestelde.

Merk op dat de prijs op geen van deze vijf vragen antwoord geeft. Gratis is niet verdacht en vijftien euro is geen keurmerk — het zegt alleen iets over het verdienmodel, niet over de onderbouwing.

Wat er al wél ligt

Het beeld dat er "nog geen data is" klopt niet. Er is veel, het is opgebouwd met de keten, en het groeit wekelijks.

De Nationale Funderings Database (FunderMaps), stand augustus 2026:

Die eerste twee regels lijken met elkaar in tegenspraak, en dat is precies waar het om draait. Aan ruim twee miljoen panden hangt onderzoeksmateriaal — een archiefstuk, een tekening, een rapport uit de straat of het bouwblok. Bij 305.312 panden is dat materiaal zo eenduidig dat het funderingstype ervan is vastgesteld: geen modelschatting, maar een feit met een bron eronder.

Voor alle andere panden leveren modellen een inschatting, en die wordt ook als inschatting gepresenteerd. Dat onderscheid is niet cosmetisch; het is het hele verschil tussen bruikbaar en misleidend — en het is de enige reden dat de vijf vragen hierboven ook op ons eigen materiaal toegepast kunnen worden.

De database wordt uit drie kanalen gevuld:

• Archiefverwerking. Een team ontsluit historische archiefstraten met funderingsonderzoeken en bouwtekeningen, zodat eerder vastgestelde feiten niet verloren gaan.
• Veldwerk. Resultaten uit verkennend en uitgebreid funderingsonderzoek stromen automatisch terug via de FunderScan-app, volgens de KCAF-richtlijn.
• Validatie door de keten. Wie de data gebruikt, corrigeert hem ook.

Daarnaast liggen er ~2.500 vastgestelde mutaties per week bij, die via de modellen op een veelvoud aan panden doorwerken.

Gemeenten en corporaties zijn geen toekomstige gebruikers — ze zitten er al in

Een groot deel van wat hierboven staat is er gekomen doordat gemeenten en de corporatiesector hun eigen dossiers hebben ingebracht. Dat is de stille motor onder dit onderwerp, en het is voor beide partijen ook direct rendabel:

• Gemeenten gebruiken het voor gebiedsgerichte aanpakken, beleid rond omgevingsbeïnvloeding en monitoring van risicogebieden. De Gouda-casus uit het item is precies het scenario waarin een gemeente vooraf had kunnen weten welke panden in de bouwstroom meeliepen — mits het dossier ontsloten was.
• Woningcorporaties gebruiken het voor asset management en onderhoudsopgaven op portefeuilleniveau, in de lijn richting Aedes en WSW. Een corporatie heeft het schaalvoordeel dat een particulier mist: één analyse over duizenden panden legt de bouwstromen bloot die er echt toe doen.

Wat beide groepen bindt: hun data staat niet stil in een archiefkast maar wordt bruikbaar voor de volgende partij die naar hetzelfde pand kijkt.

De sterkste schakel is er een die weinigen verwachten: taxateurs en makelaars

Dit is misschien wel de belangrijkste praktijkles van het afgelopen jaar. De samenwerking met de taxatie- en makelaarsverenigingen — NWWI, NRVT, NVM en VastgoedNED — blijkt uitzonderlijk effectief in twee richtingen tegelijk.

Richting de database. Een taxateur staat fysiek in het pand, op het moment dat er een belang is om het goed te doen. Hij ziet of het souterrain nat is, of de vloer bol staat, of er een herstelcertificaat in de map zit. Die waarneming is precies het type gat dat een model nooit dicht. Waar die validerende rol wordt opgepakt, wordt de dataset op straatniveau meetbaar beter.

Richting de markt. Hetzelfde kanaal is verreweg de beste informatievoorziening die er is. Op het moment van aankoop of taxatie is een eigenaar wél ontvankelijk voor het onderwerp — daar wordt het taboe waar Lammers over spreekt daadwerkelijk doorbroken, niet in een campagne. En de boodschap komt van iemand met een beroepsverantwoordelijkheid, niet van een formulier.

Dat is ook waarom wij per-pandgegevens vía dit kanaal ontsluiten en niet ernaast. Zie Funderingsrisico's bij aan- en verkoop voor hoe dat in het NHG/NRVT-proces past.

Wat je nu kunt doen

Ben je gemeente of corporatie. Kijk eerst wat je al hebt liggen. Bouwdossiers, oude funderingsonderzoeken, rioolmetingen, klachten over scheefstand — het meeste van wat de database nu bevat kwam ergens uit een archiefkast. Ontsluiten kost eenmalig werk en levert een gebiedsbeeld op waarmee je kunt prioriteren in plaats van reageren.

Ben je onderzoeksbureau. Zorg dat je rapportages digitaal terugkomen in de database. Elk uitgevoerd onderzoek dat alleen als pdf bij de opdrachtgever landt, is kennis die bij de volgende eigenaarswissel opnieuw ingekocht moet worden.

Ben je makelaar of taxateur. Vraag bij een pand van vóór 1970 in veen- of kleigebied standaard naar funderingsonderzoek en herstelhistorie, en controleer of een genoemd onderzoek door een erkend bureau is uitgevoerd en is aangeleverd. Is er hersteld, wijs de eigenaar dan op registratie in het Nationaal Funderingsherstel Register — dat is het enige wat voorkomt dat het bewijs bij verkoop verdampt.

Ben je financier. Het onderscheid tussen inschatting en vaststelling hoort in je acceptatiebeleid te staan, niet in de voetnoot. Een klasse D of E uit een modelinschatting is een reden om door te vragen, geen reden om af te wijzen.

Heb je met een eigenaar te maken die schrikt van het nieuws. Begin klein. Een verkennend funderingsonderzoek bevestigt of ontkracht het risico met beperkte metingen op locatie; pas daarna is uitgebreid onderzoek aan de orde. Wil je eerst weten wat herstel ongeveer zou kosten, dan geeft de herstelkostencalculator op adresniveau een onderbouwd bedrag volgens de KCAF-rekenmethodiek — bruikbaar in het gesprek met buren, gemeente of bank. En voor wie het financieel echt niet zelf kan dragen, bestaat het Fonds Duurzaam Funderingsherstel als landelijk vangnet, zoals Lammers in het item aangeeft.

Tot slot

Het item van EenVandaag doet wat het moet doen: het onderwerp op tafel leggen. De volgende stap is aan ons als vakgebied, en die stap is minder spectaculair dan een droogtezomer.

Het probleem is groot, maar het loopt niet weg. Wat wél wegloopt is de kennis: elk onderzoek dat niet wordt vastgelegd, elk herstel dat niet wordt geregistreerd, elke bouwtekening die in een archiefkast blijft. Dat verlies is niet zichtbaar, kent geen nieuwswaarde en gaat elke dag door.

Daar valt wél haast mee te maken.

Bronnen

• Kans op schade aan fundering huizen steeds groter door extreme droogte: 'Enorm probleem', Petra Gaffke en Erik van Prooijen, EenVandaag (AVROTROS), 28 augustus 2026. https://eenvandaag.avrotros.nl/artikelen/kans-op-schade-aan-fundering-huizen-steeds-groter-door-extreme-droogte-enorm-probleem-164636
• Cijfers over de Nationale Funderings Database: stand augustus 2026. Zie FunderMaps en Stand van het Land.
• Uniforme procesterminologie: Nationale Aanpak Funderingen, vastgesteld op verzoek van NVB en NWWI, juli 2026.