Funderingsinformatie speelt een steeds grotere rol bij de aankoop en verkoop van woningen. Tot 2035 wordt het aantal panden met funderingsschade in Nederland geschat op circa 425.000. Sinds 1 april 2026 is funderingsinformatie bovendien een standaard onderdeel van het taxatierapport, waardoor geconstateerd funderingsrisico expliciet aan de orde komt bij de hypotheekverstrekking.
Medio 2026 ligt er daarnaast een conceptconvenant Transparante funderingsinformatie in het koopproces, opgesteld onder regie van het ministerie van BZK samen met onder meer NVM, Vastgoed Nederland, NRVT, NWWI, KCAF, NRBI, de banken en verzekeraars, NHG, VEH, NAFO, Funda en Huispedia. Eén van de kerndoelen van dat convenant: alle partijen in de koopketen gebruiken dezelfde begrippen en definities, zodat verwarring wordt voorkomen en consumenten goed geïnformeerd worden over wat funderingsinformatie betekent en welk handelingsperspectief zij hebben.
Dit artikel zet de belangrijkste begrippen op een rij, zoals ze in de KCAF-richtlijn en het conceptconvenant worden gehanteerd — en zoals ze vandaag al in de praktijk worden gebruikt door makelaars, taxateurs, financiers, validatie-instituten en onderzoekers die met funderingsdata uit FunderMaps werken.
Drie soorten gegevens: vastgesteld, afgeleid en modelmatig
De kern van het begrippenkader is het onderscheid naar de herkomst van funderingsgegevens:
- Vastgestelde gegevens — feitelijke gegevens over een pand, fundering of ondergrond. Bijvoorbeeld een uitgevoerd funderingsonderzoek, een bouwkundige opname, archiefgegevens over het funderingstype of bewijs van uitgevoerd funderingsherstel.
- Afgeleide gegevens — gegevens afgeleid van vastgestelde gegevens van omliggende panden. Bijvoorbeeld panden in dezelfde bouwstroom of hetzelfde bouwblok, waarvan het funderingstype van buurpanden wél is vastgesteld.
- Modelmatige gegevens — gegevens op basis van modelberekening. Bijvoorbeeld inschattingen op basis van bouwjaar, ondergrond, grondwaterstand en satellietmetingen van pandzakking.
Dit onderscheid is niet academisch, maar bepaalt de vervolgstap in het koopproces:
- Is hoog risico of feitelijke schade geconstateerd op basis van vastgestelde gegevens? Dan volstaat de documentatie van die gegevens voor het vervolg van het koopproces.
- Is hoog risico geconstateerd op basis van afgeleide of modelmatige gegevens? Dan is aanvullend onderzoek op locatie de aangewezen stap om meer zekerheid te krijgen.
De funderingsrisico-indicatie (A t/m E)
Een funderingsrisico-indicatie is een eerste inschatting van het funderingsrisico van een specifiek pand. De KCAF-richtlijn geldt daarbij als kwaliteitsstandaard en deelt de risiconiveaus in met letters:
| Categorie | Risiconiveau |
|---|---|
| A – B | Laag risico |
| C | Midden risico |
| D – E | Hoog risico |
Belangrijk: dit zijn geen labels, maar eerste indicaties van het geschatte funderingsrisico. Een risico-indicatie zegt iets over de kans op funderingsproblemen op basis van de beschikbare gegevens — niet over de werkelijke, vastgestelde staat van de fundering.
In het beoogde proces is de risico-indicatie al bekend vóórdat een woning in de verkoop gaat. Bij iedere woningadvertentie of bij het eerste contact tussen verkoper en potentiële koper wordt de indicatie genoemd; woningplatforms waarborgen dat de informatie op hun platform vermeld wordt. Vanaf 2027 moet dit het standaardproces zijn.
Aanvullend onderzoek (QuickScan of Fase-0)
Aanvullend onderzoek is beperkt aanvullend funderingsonderzoek boven de grond, bijvoorbeeld een QuickScan of Fase-0 onderzoek. Het wordt uitgevoerd volgens de standaarden van de KCAF-richtlijn en geeft op locatie meer inzicht in het funderingsrisico van de woning, zonder dat de fundering wordt opgegraven.
Aanvullend onderzoek is aan de orde wanneer de risico-indicatie hoog risico (D of E) aangeeft en die indicatie gebaseerd is op afgeleide of modelmatige gegevens. De rapportage moet beschikbaar zijn vóór de taxatie start, zodat de taxateur de uitkomst kan meenemen in het taxatierapport.
De resultaten van aanvullend onderzoek leveren bovendien nieuwe vastgestelde gegevens op. Die worden verwerkt in de funderingsdatabase en verbeteren daarmee de risico-indicaties van het onderzochte pand én van omliggende panden. Zo verrijkt de keten zichzelf: makelaars, taxateurs, onderzoekers, gemeenten, corporaties en financiers gebruiken funderingsinformatie en leveren via onderzoeken en transacties continu nieuwe gegevens terug.
Wat een risico-indicatie wél en niet zegt
- Een risico-indicatie en aanvullend onderzoek geven geen definitieve uitslag over de werkelijke staat van de fundering. Wie meer zekerheid wil, kan uitgebreider (volledig) funderingsonderzoek laten uitvoeren.
- De daadwerkelijke kosten van funderingsherstel blijken pas uit uitgebreider funderingsonderzoek of een offerte van een aannemer. Die bedragen kunnen afwijken van de indicatieve herstelkosten die uit een risico-indicatie of taxatierapport komen.
- Een lage risico-indicatie is geen garantie dat een fundering in goede staat is; een hoge indicatie betekent niet automatisch dat er schade is. Het is een hulpmiddel om gericht vervolgonderzoek te doen op de plekken waar dat het hardst nodig is.
Rollen in de koopketen
- Verkoopmakelaars ondersteunen verkopers bij het transparant maken van de risico-indicatie en gaan bij hoog risico op basis van afgeleide of modelmatige gegevens het gesprek aan over aanvullend onderzoek.
- Aankoopmakelaars informeren kopers over de mogelijke effecten van funderingsrisico, ook in relatie tot de financiering.
- Taxateurs besteden in het taxatierapport uitgebreid aandacht aan de fundering en vragen bij hoog risico op basis van afgeleide of modelmatige gegevens het aanvullend onderzoek op; bij hoog risico noteren zij indicatieve herstelkosten.
- Bouwkundig keurders en funderingsonderzoekers voeren het aanvullend onderzoek uit en leggen hun bevindingen vast in een onderzoeksrapport.
- Kredietverstrekkers kunnen geconstateerd (hoog risico op) funderingsschade meewegen in de hypothecaire toetsing; NHG werkt aan een toetsingskader voor herstelkosten op korte termijn.
- Hypotheekadviseurs attenderen consumenten al in het oriënterende gesprek op het belang van de staat van de fundering en de financieringsopties bij (toekomstig) herstel.
Van KCAF-richtlijn naar landelijke informatievoorziening
Voor de korte termijn (tot circa 2030) geldt de KCAF-richtlijn als kwaliteitsstandaard voor risico-indicaties en aanvullend onderzoek. Het KCAF beheert deze richtlijnen en erkenningsregelingen en werkt — mede op verzoek van de overheid — aan verdere standaardisering, onder meer via NEN/NTA-trajecten.
Parallel daaraan werkt het Rijk de komende jaren aan een landelijke informatievoorziening: een publieke voorziening waarin risico-indicaties worden gebaseerd op brondata uit publieke en private bronnen, met een uniform risicomodel. De invoering is voorzien vanaf 2028, met volledige werking vanaf 2030.
Tot die tijd draait de keten op de bestaande, operationele infrastructuur van marktvoorzieningen zoals FunderMaps: het dataplatform waarmee risico-indicaties worden geleverd aan makelaars, taxateurs, financiers en validatie-instituten, en waarin onderzoeksresultaten, herstelregistraties en terugmeldingen uit de hele keten worden verzameld, gevalideerd en verrijkt. Diezelfde data en werkprocessen vormen het fundament waarop een toekomstige landelijke voorziening kan voortbouwen.
Meer lezen
- Woordenlijst funderingstermen — alle begrippen compact op een rij, inclusief de termen uit het koopproces
- De KCAF-richtlijn — de kwaliteitsstandaard voor risico-indicaties en aanvullend onderzoek
- QuickScan-methodiek — hoe een QuickScan wordt uitgevoerd
- Beslisschema onderzoek funderingsproblematiek — welke vervolgstap past bij welk risicobeeld
- Risicolabels binnen FunderMaps — uitleg van de A t/m E risicolabels per faalmechanisme